Как ограбить целый город одним решением горсовета

Газета «Сегодня» сообщила ошеломительную новость: якобы одесский горсовет принял решение «продавать» чердаки старых зданий под застройку по цене 1 гривна за чердак.

Публикация наполнена деталями. Оказывается, «муниципалитет» (городской совет, надо понимать) будет выбирать «инвестора» на конкурсной основе. Инвестор, цитирую, «берет под свою ответственность коммуникации дома и само здание, обязуясь их отремонтировать».

Скажу сразу: я не нашел такого решения на сайте городского совета. Я очень надеюсь, что это очередная «утка», хотя знаю, что такие планы есть.

Я не буду рассказывать о том, что случается со старыми домами, в которых начинают достраивать верхние этажи. Все желающие могут своими глазами увидеть это прямо возле горсовета, на Приморском бульваре. Сейчас я о другом.

Имеет ли городской совет право «выбирать инвестора» и «продавать чердаки» кому бы то ни было с какой бы то ни было целью?

Продавать и каким либо другим образом распоряжаться (сдавать в аренду, передавать право пользования и т. п.) можно только то, что является твоей собственностью. По закону, городской совет распоряжается коммунальной собственностью. Возникает закономерный вопрос: являются ли чердаки старых домов коммунальной собственностью?

Ответ: чердаки многоквартирных домов, в котором есть хоть одна приватизированная квартира, коммунальной собственностью не являются.

Чтобы понять этот простой, но для многих невероятный факт, достаточно открыть ст. 382 Гражданского кодекса, где прямо сказано: «Владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции здания, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает больше одной квартиры, а также сооружения, строения, которые предназначены для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также владельцев нежилых помещений, которые размещены в жилом доме».

Мне возразят: раз нет правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности на чердак), значит, он «ничейный», и горсовет может им распоряжаться.

Не буду дискутировать о том, имеет ли право горсовет распоряжаться «ничейным» имуществом. Скажу только, что еще в 2004 году Конституционный суд постановил, цитирую: «вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.п.) передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов».

Кроме того, суд постановил, что подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания или вступления в ОСББ. Поэтому ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» прямо предусматривает: «Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиронанимателей бесплатно и отдельно приватизации не подлежат».

Кроме того, в 2011 году Конституционный суд постановил, что владельцы квартир в многоквартирных жилых домах являются совместными собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства независимо от того, каким образом они получили право собственности: приватизировали, купили, получили по наследству и т.д.

Из всего этого однозначно следует, что владельцами чердаков старых многоквартирных домов, то есть единственными, кто имеет право ими каким-то образом распоряжаться, являются владельцы квартир. Согласно ст. 369 Гражданского кодекса, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, производится по согласию всех совладельцев.

Таким образом, принятие решения о реконструкции дома, надстройке этажей и выборе «инвестора», определение платы за право надстройки (как, собственно, любые другие решения, касающиеся содержания дома), осуществляется только владельцами квартир единогласным решением.

Если кто-то, кроме владельцев квартир, например, горсовет, начнет своим решением распоряжаться имуществом вместо законных владельцев, и уж тем более продавать его, это вполне может быть расценено как открытое присвоение чужого имущество, а в терминах уголовного кодекса — грабеж.

В прошлом году Киевская городская администрация решила примерно так же распорядиться чужим имуществом. Там провели конкурс и привлекли «инвестора» для размещения рекламы в лифтах жилых домов. Мотивировали это тем, что дома, а значит и лифты в нем, якобы находятся в коммунальной собственности.

В марте этого года Киевский апелляционный административный суд принял знаковое решение, цитирую:
«Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что… жилой дом, в котором хотя бы одна и квартир приватизирована, принадлежит на праве общей совместной собственности жильцам этого дома … и не может находиться ни в государственной, ни в коммунальной собственности».

Я очень надеюсь, что одесские власти прислушаются к этому предостережению. Как бы не пришлось им потом снова ремонтировать двери мэрии, судиться с горожанами и отбиваться от претензий обманутых инвесторов.