зезман2



О тернистом пути создания ОСМД, коммунальных войнах и будущем исторической части Одессы: как управлять своим домом, даже если там 19+ этажей (интервью)


В Одессе продолжают бушевать «коммунальные войны»: за право управлять жилым фондом города борются частные компании и коммунальные ЖКСы. Второе рождение переживают объединения собственников многоквартирных домов: в условиях военного времени и спада экономики люди начинают считать деньги и пытаются как-то контролировать обслуживание своего жилья, чтобы не только экономить, но и улучшить сервис. На этом пути у них возникает множество юридических, социальных и психологических вопросов. Ответы на них можно получить в «Центре поддержки многоквартирных домов».

О том, как создать свое ОСМД, судьбе домов в исторической части города и борьбе с фиктивными начислениями, говорим с создателем Центра, экспертом в сфере жилищно-коммунального хозяйства, адвокатом Валентином Бороганом.  





«Думская». «Центр поддержки многоквартирных домов» уже более года дает советы, как одесситам справляться с таким непростым хозяйством. Как вы, успешный адвокат, попали в такую, скажем, не совсем естественную для себя среду, решив стать, ну, фактически, управдомом?


Валентин Бороган. Все просто. В 2015 году я купил квартиру на поселке Котовского, в ЖК «Европейский». Это три 19-этажных дома. Изначально объект, несмотря на высотность, строили турки без использования крана. Мы с женой выбрали квартиру с ремонтом. Но когда ты выходишь в холл, в коридор на этаже, то там состояние от строителей, даже не прошпаклевано. Я спрашиваю: «А вот это что, как это?» Нам ответили, что все сделают в ближайшее время, застройщик обещал.

Прожили мы полгода. В 2016-м было создано ОСМД. Проходит еще год, но ничего не меняется. На общем собрании ОСМД собственниками не было принято решение о передаче дома в управление ОСМД. Домом управлял частный жэк от застройщика. Мы, собственники, продолжали платить на счет жэка, а в доме ничего не менялось и это длилось с 2010 года. Мне стало интересно, почему в доме ничего не происходит? Со временем узнал, что дом введен в эксплуатацию еще в декабре 2009 года с колоссальными недоделками: времянка вместо внутридомовой электрической сети, без ремонта на этажах, проблемы с пожарной безопасностью и многое другое. Я начал разбираться и в какой-то момент понял – это моя квартира, мне здесь жить, никто извне не поможет. Нужно только решиться самому, взять и это доделать. В доме нашлись единомышленники, которые тоже желали перемен, но боялись, как и я, в том числе, взять на себя ответственность. Ведь никто не знал, с чего начинать, поверят ли нам остальные жители, сможем ли в дальнейшем управлять таким большим домом?

Начали проводить небольшие собрания жителей возле дома. После получения поддержки решились, не передавая пока дом в управление ОСМД, провести ремонтные работы по замене времянки по электричеству.

На мне было юридическое сопровождение общего собрания. Оно прошло на пять с плюсом. Собственники нас поддержали, и мы утвердили целевой взнос на доделку внутридомовых электрических сетей.

Было много желающих «помочь» нашему ОСМД в реализации данного проекта. Предлагали «решить» весь вопрос под ключ за 2 млн грн. Мы решили, что будем реализовывать проект своими силами. Проводили самостоятельно тендеры, выбирали лучших подрядчиков, торговались за снижение цены на материалы, подрядные работы. По факту весь проект нам обошелся чуть больше 500 тыс. грн.


«Д». Я не ошибусь, если сейчас вы скажете, что вам после этого предложили стать председателем ОСМД?


В.Б. Да, в начале 2019 года мы начали готовиться к общему собранию, на котором одним из вопросов была передача дома в управление ОСМД. Мне предложили стать председателем. Несмотря на пройденный путь с ремонтом внутридомовых электрических сетей, возглавить ОСМД в доме, где находится 247 квартир и 10 офисов, было для меня непростым и ответственным решением. Но я рискнул. За несколько лет ОСМД значительно улучшило качество жизни, у нашего дома даже появилась хорошая репутация. В дальнейшем мне предложили возглавить ОСМД и соседнего корпуса. Будучи председателем в двух 19-этажных многоквартирных домах, я понял, что моих знаний адвоката, юриста не хватает. Чтобы быть председателем, нужно разбираться в экономике, управлении, хозяйствовании, чтобы тебя не обманывали монополисты или те же рабочие. И я пошел на курсы, сдал экзамен, получил сертификат управителя. Благодаря этим курсам, мой кругозор значительно расширился.


«ГОВОРИТЬ С ЛЮДЬМИ НУЖНО УМЕТЬ, ИНАЧЕ ПРОВОКАТОРЫ ЛЕГКО СОРВУТ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ»


«Д». Как пришла идея создать «Центр поддержки многоквартирных домов»? По каким вопросам туда обращаются?


В.Б. За годы работы в сфере ОСМД я накопил бесценный опыт в решении самых разнообразных задач в жилищной сфере. Люди стали все чаще обращаться за помощью и консультациями. Я всегда был готов помочь, потому что прекрасно понимаю, как сложно разбираться в жилищных вопросах в первый раз. Как аккумулировать средства, на какие статьи их направлять, перечислять можно бесконечно. Многим давал бесплатные советы, и с каждым годом звонков становилось только больше. Я понял, что этого мало. Что должен быть центр, именно центр, такой своего рода хаб, чтобы люди могли обратиться и получить ответы на все свои вопросы, могли найти контакты нужных специалистов и так далее.

Приходят к нам в основном за юридической помощью в работе с законодательством, ведь оно динамично меняется. За последнее время я провел три бесплатных семинара для председателей ОСМД. Один был посвящен новым изменениям в Законе «Об ОСМД». Другой — работе с должниками без адвоката. Я поделился своими рабочими материалами, исковыми заявлениями, заявлениями о выдаче судебного приказа. Сейчас готовлю материалы для следующего семинара, посвящённого процедуре проведения учредительного собрания, на котором собственники, кроме создания ОСМД, также решат вопрос о передаче функций по управлению ОСМД, утверждению сметы и ежемесячных взносов (СДПТ).

Центр расположен в офисе на Космонавтов, 32. Коллектив у нас небольшой — четыре человека, но, уверен, со временем будем расширяться, поскольку все большее количество ОСМД начинает обращаться по разным вопросам, к примеру, как правильно провести собрание совладельцев. Это ведь тоже непросто, надо уметь говорить с людьми – на собрание приходят не только конструктивно настроенные жильцы, но и провокаторы, которым нужно сорвать это собрание. Также много вопросов по работе с должниками. Наш центр представляет соответствующую услугу, при этом мы работаем на результат, то есть ОСМД или кооператив оплачивают работу адвоката Центра только после того, как сумма поступит на счет. Центр сопровождает каждое дело до его фактического исполнения.


«ЛЮДИ СЧИТАЮТ ДЕНЬГИ И ГОТОВЫ ПЛАТИТЬ, НО НЕ ЗА СЕРВИС СОВЕТСКОГО ЖЭКА»


«Д». В последнее время снова у всех на устах ОСМД. Мне казалось, пик этого явления давно прошел. Почему снова такой интерес?


В.Б. Вы знаете, я тоже так думал. В 2016-2017 годах мы создавали их десятками, но, на самом деле, их не так уж и много в Одессе, в процентном отношении к многоквартирным домам, которые находятся в управлении с ЖКС или крупных управляющих компаний. А сейчас да, ОСМД снова на острие ножа. Ведь люди начинают скрупулезнее считать свои деньги, когда в стране такая ситуация. Многие теряют работу, цены растут, все больше украинцев задают вопросы: «А за что мы платим, какую услугу взамен получаем?»

Раньше мы думали: «Ну, что такое коммуналка? Заплати и забыли, а лампочку сами поменяем. В лучшем случае дворник на улице подметет». А сейчас начали спрашивать: «Подождите, а куда идут деньги?» Уже независимо от того, ОСМД, управляющая компания, коммунальное предприятие, люди начинают задавать много вопросов. И что самое интересное, многие готовы платить, но хотят видеть результаты предоставляемых услуг, а не уровень обслуживания советского жэка.


«Д». В чем вообще основные проблемы управляющих компаний? Я имею в виду и ЖКС тоже.


В.Б. На мой взгляд, основная проблема — это отсутствие нормального диалога с людьми. Даже если они создают какие-то чат-боты для ответов на вопросы, это все в значительной степени не более чем необходимый антураж. Я был на одном семинаре, который проводил представитель крупной управляющей компании из Литвы. Понравился их подход. Там более пяти тысяч домов в управлении, у них на каждый дом есть свой сайт. Интересный момент в том, что к ним в управление заходят не просто дома, а микрорайоны, и чем больше становится домов, тем меньше становится квартплата. Да, они вынуждены расширять штат сотрудников, но понимают, что затратная часть увеличится несущественно.


«Д». В Одессе тоже есть компании, которые владеют сотнями многоквартирных домов…


В.Б. У нас пока Дикий Запад. Приходит управляющая компания и говорит: «Так, ну вы же понимаете, да, электрик, сантехник вам обязательно нужен, но это же минимальная зарплата как минимум, а по идее не менее 10 тысяч». При этом никто не говорит, что у них он в штате и обслуживает не один дом. В итоге цена и качество предоставляемых услуг у нас в большом несоответствии.


«Д». По вашему мнению, создание ОСМД – единственно верный путь?


В.Б. Я сторонник того, чтобы в домах было создано ОСМД. И если находится такой жилец, который готов стать председателем, то его нужно носить на руках, потому как такой человек должен помимо своей основной работы находить силы и время заниматься домом. Поэтому, как правило, это люди неравнодушные.


«Д». Обращаются ли к вам жильцы тех домов, которые находятся, например, в управлении управляющей компании? С какими вопросами?


В.Б. Очень много таких одесситов обращается. Просят помочь создать ОСМД. Только за последний месяц я создал четыре ОСМД. Эти люди хотят уйти из управления в собственное плавание, но не знают как это сделать.


«НЕ ХОТИТЕ МЕНЯТЬ ТАРИФ? ОК, МЫ УХОДИМ ВМЕСТО СО СВЕТОМ И ВОДОЙ!»


«Д». Давайте поговорим о новостроях. Нередко слышу, как жильцы жалуются на то, что застройщик навязывает им свою управляющую компанию, а они бы хотели сами управлять домом. Как с этим быть?


В.Б. Это очень многослойный вопрос. Согласно закону Украины о градостроительной деятельности, у застройщика есть обязательство в течение 120 календарных дней после ввода дома в эксплуатацию передать его заказчику, управляющей, обслуживающей компании или ОСМД. За 120 дней после ввода дома в эксплуатацию ОСМД никогда не создастся.


«Д». Почему?


В.Б. Потому что в многоквартирных домах ОСМД может быть создан только тогда, когда более 50% площади уже в частной собственности. Вот тогда можно инициировать проведение общего собрания, но за 120 дней, еще с учетом военного времени, поверьте, это нереально. А застройщик обязан передать. Он не может у себя держать дом, введенный в эксплуатацию. И поэтому хочет он этого или не хочет, он создает свой кооператив, управляющую компанию. Или если он не хочет, он находит управляющую компанию и передает ей этот дом. И вот эта управляющая компания всего лишь по акту приема-передачи начинает управлять. Этот документ позволяет обратиться к монополистам для заключения договоров.


«Д». А потом появляются собственники квартир, которым не подходят тарифы и счета за услуги…


В.Б. Разумеется, с собственниками, в силу закона, надо считаться. И управляющая компания, если она серьезно подходит к вопросу, должна провести собрание и сказать, уважаемые собственники, утвердите, пожалуйста, тариф и мы готовы работать дальше. Не хотите — тогда мы уходим, но тогда в этом доме тухнет свет, перекрывается вода. Вы хозяева этого дома, не мы. Мы управляем согласно утвержденному вами тарифу.


«Д». Однако же подобных случаев ухода, мне кажется, не так много, УК, напротив, как клещи, впиваются в дома.


В.Б. Разумеется. Понимаете, многие говорят: «Мы работаем ради вас и для вас. Вот вы же понимаете, если мы уйдем, то у вас же ничего не будет». Так уходите. Сделайте так. В Киеве так было один раз сделано — случай показательный. Одна известная компания сказала: «Ребята, меняется время, мы выиграли в конкурсе у города, с нами был заключен договор, но согласно закону 417 любые дальнейшие изменения только по решению общего собрания. По тому тарифу, который был ранее, нам экономически невыгодно». Они писали письма, встречались с людьми, но тут сыграл наш менталитет, мол, вы никуда от нас не уйдете, а будете управлять за столько, за сколько мы захотим. В УК спорить не стали, и в один прекрасный день в доме был отключен лифт, исчезли мусорные баки, свет и вода. Разумеется, разразился скандал, жильцы начали писать жалобы в НКРЭ, в министерство с требованием лишить УК лицензии. Бросились к монополистам, а те развели руками. УК права в своих действиях, говорить можем только с юридическим лицом. В конце концов им дали свет и воду, а также месяц на создание ОСМД. И люди вынуждены были мобилизоваться и сделали это.


«ПОДНЯТЬ ТАРИФ МОГУТ ТОЛЬКО САМИ ЖИЛЬЦЫ, ВСЕ ОСТАЛЬНОЕ — НЕЗАКОННО»?


«Д». А как быть с такими случаями, когда люди постфактум узнают о том, что у них поднялся тариф?


В.Б. Это незаконно. Выше я привел пример как должна действовать нормальная УК. Повысить тариф или понизить может только общее собрание совладельцев, так как дом принадлежит им. Только они вправе определить, кто будет управлять этим домом и по какой цене.


«Д». Поговорим о переделе рынка управляющих компаний в Одессе. Его еще называют коммунальными войнами между старыми добрыми ЖКСами и управляющими компаниями. Можно ли утверждать, что возрождение ОСМД связано и с этими качелями?


В.Б. Скажем так, эта ситуация способствует тому, что люди пытаются разобраться в вопросе и положить конец произволу. Иначе это назвать нельзя. Знаю пример конкретный: одно из ОСМД обратилось в полицию и добилось открытия уголовного производства. Их дом был переброшен в частную УК, за это время было создано ОСМД, был подписан договор с УК через общее собрание. И тут вдруг возвращается ЖКС и говорит, что это незаконно и вы должны платить нам. И ГЕРЦ уже в платежках печатает расчетные счета ЖКС. Люди в шоке, они обратились в полицию, идет разбирательство.


«Д». На каком основании ГЕРЦ так себя ведет?


В.Б. ГЕРЦ – это придаток, который просто формирует платежку и с этого берет свой процент. К нему просто стекаются данные по мусору, воде, свету. Для формирования квитанций по начислению СДПТ ГЕРЦу нужно предоставить договор с собственниками дома, но такого договора нет. ЖКС ссылаются на конкурс 2017 года по выбору управителей для многоквартирных домов, жители которых не создали ОСМД. Тогда дома передавали в управление пакетами, но после того как ЖКС списали со своего баланса эти дома, результаты конкурса уже не действуют. Согласно закону № 417 необходимо общее собрание сособственников многоквартирного дома. Я бы посоветовал жильцам не ограничиваться полицией, а обратиться в хозяйственный суд и оспорить действия ЖКС.


«Д». Когда проходил тот конкурс, на нем утверждались тарифы. И я помню, даже на тот момент они выглядели смешными: 3-6 гривен с квадратного метра. С тех пор они немного поднялись, но несущественно. Есть огромное количество домов, в частности хрущевок, где тариф 7-8. Как при таких суммах жэки или УК осуществляют хозяйственную деятельность?


В.Б. При таких тарифах нормально обслуживать дома невозможно, но тут, это мое мнение, в пользу ЖКС говорит количество домов. Когда у тебя их сотни и тебе платят по 8 гривен, то это получаются колоссальные суммы. Но при этом ты обеспечиваешь дворника раз или два раза в месяц, хотя он должен быть каждый день. Про влажную уборку умолчим, ее нет, люди сами моют и лампочки меняют сами. Жильцов в основном это устраивает, ведь тариф 8, а может, и 5. И неважно, что ничего не делают. Это тоже менталитет, главное, чтобы тариф низкий был. Но вот находится кто-то неугомонный и начинает строчить жалобы.

А когда собственник начинает жаловаться, писать жалобы, и тут мастер участка потирает голову и распоряжается починить что-то в этом доме путем переброски средств с другого дома, где вроде как нет проблем. В итоге жалобщик замолкает, люди продолжают платить относительно исправно и получать совковый сервис. Однако штука в том, что так вечно продолжаться не будет. Дома стареют, проблемы множатся, и жалобщиков становится больше и больше, придет время, когда перебрасывать суммы с одного дома не выйдет. И вот тогда наступит коллапс. Станет вопрос о поднятии тарифа уже не до 10, как можно было бы еще пять лет назад, а до 12. 


«Д». Сервис совковый, тарифы нищенские, однако руководители ЖКС все как один очень обеспеченные люди. И мастерами участков абы кто тоже не становится. При этом если посмотреть финансовые ведомости, то эти предприятия в лучшем случае работают в ноль. Где зрада?


В.Б. Ну тут все просто. Это пирамида. Есть ЖКС, которому люди платят деньги, и деньги немаленькие. Для показания убытков на бумаге нужно показать затраты, которые превышают прибыль. Рисуются услуги, которые нужно ЖКС для обслуживания домов. И тут появляются «нужные» фирмы с «нужными» расценками. С ними ЖКС заключает договоры, перечисляют деньги, часть из которых возвращается в карманы руководства. По итогам года внушительные суммы не просто освоены, а ушли по нужным адресам. И дай Бог зарплату заплатить тем несчастным сотрудникам, которые работают в самом ЖКС.


«НЕ ХОТИТЕ НИЧЕГО ДЕЛАТЬ — ДОМ СТАНЕТ АВАРИЙНЫМ И ПЕРЕСТАНЕТ БЫТЬ ВАШИМ»


«Д». Очень болезненный для Одессы вопрос – историческая часть города: дома, которым по 100-150 лет. Состояние многих аварийное или предаварийное, количество жильцов при этом небольшое, много пенсионеров. Тарифы на обслуживание смешные. Рыночные же тарифы люди объективно не потянут, жэк с таким расценками, разумеется, ничего сделать не может. Дома разваливаются. Какой выход из ситуации?


В.Б. Вопрос, действительно, сложный, и с каждым годом он будет только сложнее. По причине того, что никто не будет вкладывать в эти дома такие средства, чтобы хотя бы удерживать их в существующем состоянии. Я не говорю о том, чтобы сделать из них конфетки.

Все сводится к тому, что рано или поздно этим собственникам придется ответить на вопрос: вы хотите вообще жить в квартире в центре города? Или делайте что-то, или дома будут признаны аварийными, после чего ваша собственность перестанет быть собственностью. Потому как в законе четко прописано, что жильцы и есть собственники дома. Мы уже не вернемся никогда в Советский Союз. Не хотите или не можете ничего делать, то продавайте вашу квартиру, переезжайте на Черемушки или Таирова.

Уверен, что это время придет, будут находиться бизнесмены, выкупать все квартиры в таком доме и потом проводить его капитальный ремонт с последующим использованием его в собственных интересах. По другому не получится. Даже если город выделяет деньги, то речь идет, как правило, о фасадах. Но что он может сделать внутри? А внутри частная собственность, которая принадлежит всем собственникам квартир в этом доме. Трубы и другие коммуникации принадлежат им, и стены с фундаментом, которые нужно укреплять.

Беседовал – Ростислав Баклаженко


СМЕРТЬ РОССИЙСКИМ ОККУПАНТАМ!






Заметили ошибку? Выделяйте слова с ошибкой и нажимайте control-enter


Новости по этой теме:


Реклама



Степан Андреич
Всі ці ЖКСи та «керуючі компанії» мають зникнути з мапи міста Одеси.

Вони хоч щось роблять? Громадяни можуть і самостійно обслуговувати свій будинок, без оплати стороннім конторам і нав'язаних непотрібних послуг за неадекватну ціну.
   Ответить    
ТаТоТаке
Я створив ОСББ у 1997, пропонував сусідам допомогу у створенні ОСББ але ніхто не мав бажання займатися своїм будинком. Всім було легше нічого не робити і жити в «г…ні». У нас всі комунікаціїї, ліфти, дах — у хорошому стані. Ключове питання — знайти хорошого керівника, а він у нас є більше 20 років, без змін.
   Ответить    
   Правила



21 июля
21:54 Байден снял свою кандидатуру с президентских выборов и назвал имя преемника
20
20:52 На окраине Одессы обнаружили стихийную свалку. Экоинспекция обратилась в мэрию
1
19:58 Одесские патрульные помогли мужчине, потерявшему сознание на улице
9
18:53 От одной до трех очередей одновременно: как в Одесской области будут отключать свет 22 июля
3
17:57 Штормовое предупреждение: в понедельник в Одессе ожидается гроза со шквалами, по области — град
2
16:56 Колония полностью уничтожена: фламинго покидают Тузловские лиманы из-за войны фотографии
15:52 Суд дал, суд взял: арендаторов обязали покинуть старинное банковское здание в центре Одессы, где планировался музей фотографии
13
14:46 В Одессе холодает: сахарская жара ушла, сменившись северными атмосферными фронтами
4
13:39 Одеська «Євросолідарність» просить Раду заборонити Московський патріархат
60
12:48 Одесский облсовет будет менять окна в своей «стекляшке»: потратит почти 10 млн грн
58
11:51 В Одесской области и по Украине в целом не будут отключать свет до 15:00
2
11:33 Житель Одесчины бежал от мобилизации за границу, но в итоге попал в армию рф и сдался в плен (видео)
30
10:37 В одесском порту рухнул склад: один человек погиб под завалами, второго чудом спасли (фото, видео) фотографии
2
09:28 «Серые пчелы», кровавая драма и норвежские мужчины: Одесский кинофестиваль назвал победителей фотографии
08:41 Над Украиной сбили 35 дронов, а управляемы авиационные ракеты упали сами, часть — на Одесчине
5




Статьи:

Сдала всех? Антикоррупционный суд вынес секретный приговор заместительнице мэра Одессы

Zoмби, путин, кадыров и прочие кремлевские мутанты: «отец» Алеши Ступина — о творчестве и будущем россии

Адские +40: пляжи переполнены, одесситы ползут в тень, а от генераторов только хуже





21:33
Байден поддержал кандидатуру вице-президента Камалы Харрис в качестве кандидата на выборах от демократов


20:58
Джо Байден официально снялся с предвыборной гонки

Вместо него демократы выберут другого представителя своей партии.



20:33
На Приморском движ подростков

Были слышны взрывы петард, кто-то распылил слезоточивый газ.

Что интересно, ни муниципальной варты, ни полицейских на месте нет.



20:04
Колония полностью уничтожена: фламинго покидают Тузловские лиманы из-за войны

Колония розовых фламинго на Тузловский лиманах полностью уничтожена, птицы ищут для себя более безопасное место. Несмотря на обстрелы, в 2023-24 годах эти птицы продолжали гнездиться на территории парка, рассказал его сотрудник, доктор биологических наук Иван Русев.

Читать дальше

Сегодня во Львове проходит прощание с Ириной Фарион

Фото и видео с места.



19:05
Суд дал, суд взял: арендаторов обязали покинуть старинное банковское здание в центре Одессы, где планировался музей

Освободить памятник архитектуры здание Общества взаимного кредита на Пушкинской, 10  обязал хозяйственный суд Одесской области его арендатора, компанию «Простір натхнення», руководителем которой был известный художник и скульптор Михаил Рева.

Читать дальше

18:34
Аквапарк Hawaii отличное место для отдыха!

У нас найдутся развлечения для людей всех возрастов. Взрослые и дети смогут насладиться отдыхом и расслабиться.

Читать дальше

18:33
Аквапарк Hawaii отличное место для отдыха!

У нас найдутся развлечения для людей всех возрастов. Взрослые и дети смогут насладиться отдыхом и расслабиться.

Читать дальше

18:03
Завтра графики отключения света будут действовать все сутки









Думская в Viber
Ми використовуємо cookies    Ok    ×