Жилищно-коммунальная «коллективизация», или Есть ли жизнь без ЖЭКа? (часть первая)

С осени прошлого года в одесских домах кипят страсти. Создаются инициативные группы, расклеиваются объявления, шушукаются соседи. Проходят собрания, звучат пламенные речи, шуршат подписные листы и проекты решений. Такой общественной активности в нашем городе не бывало, наверное, даже в самых напряженных политических ситуациях — потому что политикой у нас интересуются далеко не все, а сегодняшний вопрос касается каждого одессита. Ну или почти каждого.

Речь идет о жилищно-коммунальной реформе, в результате которой управление многоквартирными домами будет полностью передано жильцам, точнее — владельцам квартир. Закон установил четкий срок – до 1 июля 2016 года жильцы должны провести собрания и определить, кто будет управлять их домами. Конечно, можно этого не делать: если соседи не договорятся до этого срока, то управителя назначит горсовет. Но после этого, по мнению специалистов, «живые позавидуют мертвым»: те, кто не успеет взять власть в свои руки, будут вспоминать нынешние ЖЭКи как сладкий сон.

Какие изменения произошли, какие новые возможности для жильцов появились и какие новые опасности их подстерегают — разбирался обозреватель «Думской» Сергей Дибров. Публикуем первую часть его статьи.

ТУПИК (БЕЗ) СОБСТВЕННОСТИ

Нынешнюю ситуацию с многоквартирными домами нормальной назвать трудно. Даже если сильно постараться, вряд ли можно найти в Одессе дом, жильцы которого довольны работой коммунальщиков, который нормально обслуживается и находится в пристойном состоянии — если только этот дом не «кооперативный» и не «осээмдэшный».

Нынешняя проблема с ЖЭКами – это, в первую очередь, проблема собственности. Она появилась в советские времена, когда жилье было государственным, а жильцы — «квартиросъемщиками», то есть арендаторами. Они платили пусть символическую, но арендную плату, а ЖЭКи обслуживали государственное имущество. Все было ясно и понятно.

Но в начале 90-х началась приватизация, и бывшие государственные квартиры начали становиться частными. Новые владельцы получали документы о праве собственности на квартиру, то есть – на помещение, ограниченное полом, потолком, стенами и входной дверью. Все, что за этими пределами – подвалы, чердаки, лестницы, крыши, трубопроводы и электрощитовые – оказалось в подвешенном состоянии. И остались ЖЭКи, которые обслуживали многоквартирные дома с частными квартирами, которые по-прежнему называли «жилой фонд коммунальной собственности».

Юридически вопрос о праве собственности на дома был решен еще в 2003 году. Статья 382 нового Гражданского кодекса установила, что общее имущество многоквартирного дома (стены, подсобные помещения, коммуникации, придомовая территория) является общей совместной собственностью владельцев квартир и нежилых помещений в доме. Эта норма закона была подкреплена несколькими решениями Конституционного суда, по которым это право совместной собственности возникает в момент приватизации или покупки квартиры и не требует дополнительных формальностей, например, создания ОСМД или получения отдельного документа о праве собственности.

Юридически это означало, что если в многоквартирном доме имеется хотя бы одна приватизированная квартира или приватное нежилое помещение, то весь дом уже находится не в коммунальной собственности, а в общей совместной собственности владельцев квартир и помещений.

На сегодня 97,5% жилого фонда Украины — в частной собственности (это индивидуальные дома, приватизированные и купленные квартиры). В коммунальной — всего 2,3%, в основном это неприватизированные квартиры. Еще 0,2% жилья остается в государственной собственности (как правило, это служебные и неприватизированные квартиры в домах, ранее принадлежавших государственным учреждениям). Поэтому на сегодня о «жилом фонде коммунальной собственности» можно говорить разве что в контексте отдельных квартир, но никак не о домах целиком.

По закону распоряжаться совместным имуществом (например, выбирать управляющую компанию, принимать решения по поводу ремонта и содержания) должны именно собственники, то есть владельцы квартир, причем единогласно – так требует ст. 369 Гражданского кодекса.

Такая норма вполне применима в случае, например, когда муж с женой покупают квартиру, а два брата в складчину – мотоцикл. Но она оказалась абсолютно неработоспособной в случае с имуществом многоквартирного дома. Даже если в нем десяток квартир, добиться 100%-го консенсуса на практике невозможно. Всегда кто-то против, кто-то в отпуске, кто-то в запое, а кто-то просто игнорирует собрания. А ведь есть дома, в которых квартир сотни.

В ситуации юридического паралича местные советы продолжили управлять многоквартирными домами своими решениями. Они назначали «балансодержателей» и «домоуправителей»; передавали дома от коммунальных ЖЭКов частным (тарпановский «Ренессанс» в центре и трухановский на поселке Котовского) и наоборот; давали разрешения на размещение коммуникационного оборудования; торговали подвалами и чердаками (наглядный пример – надстройка на крыше дома № 1 по Приморскому бульвару). Местные советы утверждали перечень работ по обслуживанию каждого дома и тарифы за эти услуги, которые оплачивали и продолжают оплачивать владельцы квартир.

Муниципальные власти распоряжались чужим имуществом — не имея на то законных прав. Но другого,  законного и действенного способа принятия коллективных решений относительно совместной собственности, не было.

Точнее, один был. В законодательстве предусмотрели возможность создания ОСМД – объединения совладельцев многоквартирного дома. Это своеобразный юридический «костыль»: можно было провести собрание половины владельцев квартир и большинством голосов принять решение о создании юридического лица – ОСМД.

ОСМД – это не владелец дома, не ЖЭК, не обслуживающая организация. Фактически это механизм принятия законных решений по управлению совместным имуществом, который создают совладельцы. Решение об образовании ОСМД принимают большинством голосов — то есть, чисто математически, для создания такого объединения нужно как минимум желание четверти жильцов и явка на собрание не меньше половины. Согласитесь, это вполне реально даже в большом жилом комплексе. Важное преимущество ОСМД — это возможность получить госакты на земельные участки под домом и прилегающей территорией. Правда, с середины 2000-х, когда это начало мешать «уплотнительной застройке», оформление земли под домами застопорилось.

Закон был принят еще в 2001 году, но создание объединений шло с разной скоростью. Иногда государственные органы, местные советы и застройщики всячески помогали жильцам создавать ОСМД, иногда – всеми силами препятствовали. Почему? Потому что раз на раз не приходится.

КРАСНЫЙ, ЖЕЛТЫЙ, ЗЕЛЕНЫЙ

По данным статистики, в индивидуальных домах живут 24 миллиона украинцев, в квартирах многоквартирных домов — 21.5 миллиона. На сегодняшний день суммарный износ жилого фонда страны превышает 60%, и больше половины домов нуждается в капитальном ремонте или реконструкции. Каждый четвертый городской житель живет в доме, который находится в неудовлетворительном состоянии или исчерпал свой ресурс. В Одессе этот показатель выше.

Больше половины многоквартирных домов в Украине перешагнули 50-летний рубеж, и это критическая отметка. Специалисты знают, что при неправильной эксплуатации, несвоевременном или некачественном проведении ремонтов такие дома очень быстро ветшают. И наоборот — бережное отношение к дому может продлить его жизнь на многие годы.

На графике видно, что скорость износа в первые десятилетия «жизни» дома мало зависит от того, насколько качественно он обслуживается (другими словами — сколько средств вкладывает владелец в его содержание). Переломным является именно 50-летний рубеж, к которому подошли все «сталинки», «хрущевки» и стремительно приближаются дома «брежневской» постройки. О том, насколько важна грамотная эксплуатация для дореволюционной застройки исторического центра Одессы, мы говорить даже не будем.

Однако средние цифры — это как «средняя температура по палате»: у каждого дома есть свои особенности, и их надо учитывать. Поэтому все многоквартирные жилые дома в Украине мы условно разделим по их техническому состоянию на три большие группы.

Первую мы назовем «красной». Это дома, которые находятся в аварийном состоянии, с большим износом, с серьезными проблемами. Проще говоря, «развалюхи». Их содержание требует огромных затрат. В таких домах живут, как правило, люди, не имеющие больших доходов и не способные восстановить здание за свой счет. Обычными тарифами СДПТ («содержание дома и придомовой территории») здесь не обойтись, нужны серьезные затраты на капитальный ремонт, который к тому же может оказаться бессмысленным — иногда проще снести и построить новое здание. При этом СДПТ не предусматривает накоплений на капремонт, а использование для этих целей бюджетных средств сомнительно с точки зрения закона.

«Красные» дома не приносят прибыли и фактически являются для ЖЭКов обузой. Создание в них ОСМД для коммунальщиков стало бы настоящим праздником. Но, увы, жильцы тоже прекрасно понимают, что своими силами эти затраты не потянут, и ждут, что проблема как-то решится сама собой. В свою очередь, местные власти с радостью избавляются от аварийных домов при первой возможности, передают кому угодно и на любых условиях — собственно, так в Одессе появился знаменитый Климовский квартал.

Вторую группу мы обозначим зеленым цветом. Это — хорошие, ухоженные дома с высокой стоимостью квадратного метра и соответствующим контингентом жильцов. Если здание было построено нормально, то несколько лет, а то и десятилетий затраты на его содержание будут минимальными, а со сбором коммунальных платежей особых проблем не предвидится.

Поэтому «зеленые» дома очень привлекательны в финансовом смысле. За них идет борьба. Если ухоженный дом находится на балансе коммунального ЖЭКа, то его передают в частный. Если это новострой, то используют специальные мошеннические схемы, которые позволяют взвинтить тарифы и «стричь купоны» с жильцов. Например, застройщик, который является владельцем квартир до передачи их покупателям, принимает решение отдать дом на обслуживание своему карманному частному ЖЭКу. После этого принять другое законное решение без общего собрания жильцов уже невозможно, и люди становятся в буквальном смысле заложниками. Или, например, застройщик и два-три владельца квартир, которые первыми получили документы о праве собственности (естественно, «свои люди» для застройщика), принимают вполне законное решение о создании ОСМД, а затем просто не принимают в него других жильцов. После этого они могут распоряжаться домом по своему усмотрению, а их решения и утвержденные тарифы становятся обязательными для всех.

Создание ОСМД жильцами «зеленых» домов обычно сопровождается очень большими трудностями — никто не хочет просто так отдавать жирный кусок. Благо, юридических зацепок и сложностей хватает. Даже если жильцы смогли создать ОСМД, то начинается борьба за контроль над ним - бывали и подкупы, и давление через суды, и банальное рейдерство.

Однако большинство «жэковских» многоквартирных домов в Украине — не «красные» и не «зеленые», а «серые», или, если хотите, «желтые». Как видно на графике, ситуация сильно зависит от условий содержания дома в прошлые годы и может быть очень разной. Документация на такие дома в большинстве случаев отсутствует или устарела, осмотры и обследования много лет не проводились, «латание дыр» проводили в авральном порядке сотрудники ЖЭКа или сами жильцы.

В итоге никто толком не знает, в каком состоянии эти дома сейчас находятся. Вполне вероятно, что они вполне «зеленые», и жить в них можно будет долго и счастливо с минимальными затратами. Возможно, их нужно «подлатать», привести в порядок. Но никто не может гарантировать, что в доме не происходит просадка фундамента, не пошли трещины, не утеряна несущая способность стен, из-за чего дом может стать «красным» уже очень скоро.

«ИЩИ, КОМУ ВЫГОДНО!»

Теоретически все эти «разноцветные» риски должны компенсироваться тем, что при передаче здания на баланс ОСМД его «предыдущий владелец» обязан был провести капитальный ремонт. Такая норма присутствовала в законе 2001 года, но не действовала. Во-первых, сугубо юридически при создании ОСМД «предыдущим владельцем» формально являются жильцы дома. Во-вторых, в тарифе СДПТ не заложены траты на капремонт. Да, выходом является выделение средств из бюджета, городского или государственного, однако зачастую и это проблематично. Денег, как правило, нет. Никогда не было их даже на составление или восстановление техдокументации на дома. Ну а само отсутствие документации наглядно говорит о том, что обслуживание зданий в нормальном техническом понимании этого слова вообще не проводилось.

Однако для многих эта норма закона была своеобразной «морковкой». Часто можно было слышать: «Вот пусть ОНИ сначала сделают ремонт, а потом МЫ создадим в нашем доме ОСМД!» В итоге ничего не происходило: капитальные ремонты не делались, объединения не создавались. Квартплата уходила в «черную дыру» ЖЭКов, а дома и дворы постепенно превращались в трущобы.

Кто заинтересован в том, чтобы многоквартирный дом был в хорошем состоянии? ЖЭК? Вряд ли. У них этих домов десятки, если не сотни: одним больше, одним меньше — никто и не заметит. Главное, чтобы жильцы за коммуналку платили. Городские власти? Тоже могут быть вопросы. Например, если дом находится в привлекательном месте, то не исключен обратный интерес: побыстрее «довести его до ручки» и передать территорию застройщику под «реконструкцию».

Объективно единственные, кто заинтересован в нормальном состоянии и правильном содержании дома, — его жильцы, владельцы квартир. Это их жилье, их собственность. В конце концов, квартира в «убитом» доме, пусть даже с самым распрекрасным «евроремонтом», стоит дешевле, чем в чистом, прочном и ухоженном.

«ПОМОЩЬ УТОПАЮЩИМ…»

При ЖЭКовской системе жильцы, самые заинтересованные лица, были полностью отстранены от процесса управления многоквартирными домами. Они не могли влиять на выбор ЖЭКа, на планы его работы, на процесс расходования денег. Что там говорить: даже такую элементарную вещь, как раздельный учет поступлений и затрат для каждого дома, внедряют уже лет пятнадцать. И пока безуспешно.

Работы по текущему ремонту и обслуживанию домов зачастую проводятся за счет самих жильцов. У всех, наверное, есть такой опыт: мы привыкли к тому, что соседи регулярно собирают деньги — то на восстановление крыши, то на замену электрощитка, то на ремонт водопровода. Теоретически эти работы должен делать ЖЭК, и он с радостью приветствует такую «инициативу снизу». Более того, обычной является ситуация, когда работы, проведенные за счет жильцов, в документах фигурируют как выполненные самим ЖЭКом — на них списываются материалы и закрываются наряды. Двойная выгода.

Для полноты картины можно вспомнить о фактической бесконтрольности ЖЭКов — действенной системы проверки объема и качества предоставляемых услуг нет, а платить по счетам требуют сполна. При Костусеве, если помните, много говорили о выборах управдомов с правом подписывать акты выполненных работ, но инициатива благополучно провалилась — как из-за инертности населения, так и по причине саботажа со стороны коммунальщиков.

Ну и «вишенкой на тортике» можно считать полную юридическую неопределенность, которая не только провоцирует конфликты, но и аукается неприятным образом — другими «ягодками», как, например, все та же надстройка на Приморском бульваре, 1. 

Единственным способом влияния на ситуацию со стороны жильцов (точнее, не жильцов, а владельцев дома, которые не имеют законных возможностей управлять своим собственным имуществом) оставались предвыборные «наказы избирателей» и назойливые жалобы во все инстанции. Обычно это заканчивалось торжественным асфальтированием двора или заменой водосточной трубы за счет богатеньких кандидатов в депутаты. Периодически, от выборов до выборов. Это, конечно, лучше, чем ничего, но нормальное содержание дома заменить не может. Поэтому не стоит удивляться тому, что жилой фонд в Украине стремительно ветшает.

Продолжение следует…

Автор — Сергей Дибров