Мини-мегаполис в Авангардовской ОТГ с парками и зонами отдыха — Александр Малин рассказал о новом проекте (новости компаний)

Такие локации, казалось, нарушают все канонические законы в области маркетинга торговых центров, когда рядом с фуд-кортом, например, должна быть детская зона. Здесь же все - как в привычной городской среде: рядом с кофейней — рыбный магазин, с ним рядом — магазин спортивной одежды. Но суть в том, что отсутствие в подобных объектах параллельно-перпендикулярной структуры пешеходных маршрутов, объединение торговых зон с зонами отдыха и парковыми зонами, развлекательными учреждениями создает в полном смысле этого слова пространство для времяпрепровождения и, не побоюсь этого слова, праздношатания.

И когда инвесторы обратились ко мне за консультацией, что можно сделать с этим участком земли, если его приобрести, я предложил им этот концепт.

Д. То есть это просто копирование иностранной практики?

А.М. Нет. Идея, скопированная из-за рубежа, обречена провалиться. Ее нужно адаптировать к нашим условиям с учетом соответствующей специфики, ментальности. Мне повезло — мы собрали неплохую команду. Вместе проработали демографический прогноз, пытаясь понять, сколько через три года — а именно в этот срок мы запланировали реализовать проект — будет жить населения в шаговой доступности от объекта.

Также мы провели глубокое социологическое исследование. В нем участвовали более 2000 респондентов. В результате выявили ментальные особенности, которые позволили четко понять жителей этого нового микрорайона. Понять, что толкнуло выбрать себе это место жительства, чего им не хватает, к каким видам отдыха они склонны и так далее.

В результате этих исследований постепенно выкристаллизовался проект 7 Parks. В центре будущего комплекса мы разместили архитектурный кластер. Он будет напоминать старую традиционную Одессу, с южно-европейскими нотками в архитектурном экстерьере, с зонами отдыха. В других зонах пошли по более технологичному пути, но, тем не менее, сохраняя общую концепцию: это бульвары, полянки, тропинки, зоны фонтанов различного типа, это удобно распределенные по всей территории парковочные зоны.

Создать территорию, густо заставленную объектами недвижимости, которые будут проданы или сданы в аренду, в общем-то много ума не надо. Мы же хотим стимулировать перемещение людей по этой территории, дать им возможность времяпрепровождения в режиме отдыха или прогулки просто в комфортных условиях, а не в режиме чистого шопинга или похода по ресторанам. Вот это было нашей задачей. И, как мне кажется, ее удастся в полной мере реализовать.

Д. С парками понятно. А цифра 7 в названии проекта связана с промрынком «7-й километр»?

А.М. Нет. Наш комплекс действительно располагается на 7-м километре Овидиопольской дороги. Но мы не хотели и не хотим каких-либо ассоциации с рынком «7-й километр». Его специфика абсолютно другая — туда люди не ходят отдыхать, они приезжают по работе, делают закупки, делают заказы и так далее. Мы же рассчитываем на абсолютно другой социальный срез и на других клиентов.

Но самое главное отличие — это наша бизнес-модель. Мы предлагаем недвижимость с правом собственности.

Д. Пандемия Covid-19 внесла коррективы в рынок недвижимости. Сейчас звучат мнения, что рынок жилой недвижимости будет активизироваться, а как обстоят дела с коммерческим сегментом?

А.М. Есть такая цитата Ротшильда: «Покупай, когда на улицах течет кровь». Очевидно, что рынок коммерческой недвижимости также пострадал. Но мировая экономика многократно доказывала, что все процессы в ней происходят циклично. Covid не только навредил потребительскому рынку, он еще и сформировал отложенный спрос. И сейчас мы наблюдаем динамичный рост потребительской активности.

Пандемия также добавила преимуществ этому проекту. В период введения жестких карантинных ограничений, подчиняясь решениям правительства, администрация торгового центра закрывает его. И если вы ведете деятельность в таком ТЦ, у вас не остается выбора — вы также закрываетесь. Причем даже если ваш бизнес не попадает под карантинные ограничения, как не попадали, например, аптеки, продовольственные магазины, зоомагазины. В действующих в Одессе торговых центрах они все равно не работали.

В свою очередь в 7 Parks каждый трудится самостоятельно, каждый предприниматель имеет свой отдельный вход, покупатели находятся на открытом пространстве, где легко соблюдать социальную дистанцию. Я посетил нескольких похожих объектов в Европе во время пандемии — эти объекты работали: ни один магазин не был закрыт. Люди запускались в помещения группами, в зависимости от площади магазина. Остальные дисциплинированно стояли в очереди, соблюдая полутораметровую дистанцию. На тротуарной плитке были нанесены соответствующие отметки, чтобы отмерить эти полтора метра.

Д. Еще немного экономики: есть ли сегодня в Одессе дефицит коммерческих площадей?

А.М. В Одессе всегда есть, был и будет дефицит коммерческих площадей. Таков менталитет населения.

В проекте 7 Parks мы постарались предугадать рождение крупного микрорайона, который находится в непосредственной близости от города. Наш участок упирается в границы Одессы, соответственно, мы рассчитываем и на тех, кто будет приезжать к нам отдыхать, и на тех, для кого это комплекс отдыха — в шаговой доступности.

Д. Какая ситуация с коммуникациями: вода, канализация, электроэнергия?

А.М. Работы ведутся в плановом режиме. Мы уже закончили выполнение своих обязательств и ввели в эксплуатацию все, что связано с водозабором. Сейчас заканчиваем проектирование согласно техническим условиям «Инфоксводоканала», и в ближайшее время начнем работы по строительству напорного коллектора канализации. С другими застройщиками, которые работают в Авангарде, планируем совместное инвестиционное строительство напорного ливневого коллектора.

У нас уже есть функционирующая подстанция мощностью один мегаватт. И мы заключили договор с «Облэнерго» на строительство подстанции мощностью еще полтора мегаватта. И та, и другая подстанция — 2-й категории, что позволяет с уверенностью гарантировать необходимые мощности для бизнеса даже с учетом отсутствия сетей поставки газа.

Д. Вы затронули вопрос взаимодействия с Авангардовской ОТГ. Какие у вас отношения с местными и областными властями?

А.М. Мы презентовали наш проект губернатору в порядке информирования. Это крупный инвестиционный проект, с прозрачной структурой финансирования, с большим уставным фондом, с правом частной собственности на землю, поэтому мы посчитали важным презентовать его областным властям.

Что касается объединенной территориальной громады, то с ее стороны мы имеем полное содействие, они активно нам помогают. Это связано с тем, что появление такого объекта на территории громады, по сути, повышает цивилизационный уровень населенного пункта. Это особенно важно, с учетом того, что в этом районе будет жить ну точно не меньше 70 тысяч жителей уже через три года.

У Авангардовской ОТГ колоссальные перспективы. Этому есть естественные объективные причины — она находится прямо вокруг границ Одессы, которая давно зажата со всех сторон. Поэтому инвесторы переместили фокус за пределы города. Я говорю об инвесторах, которые строят сегодня жилые комплексы. Соответственно, нужно создавать для этих людей инфраструктуру. Очевидной ответственностью территориальной громады и этих инвесторов являются школы, детские сады, медицинские учреждения. Но помимо этого нужна и другая инфраструктура — для отдыха, культурного времяпрепровождения, занятий спортом.

Д. Все ли документы на строительство уже готовы?

А.М. Мы закончили проектирование объектов, входящих в первую очередь. Ведем подготовительные работы на основании полученного еще предыдущими собственниками разрешения ГАСКа на подготовительные работы. Прошли строительную экспертизу на те объекты, которые собираемся строить в первую очередь и готовим пакет документов на подачу в государственную инспекцию для получения разрешения уже непосредственно на строительные работы.

Д. Тот график, который сейчас есть на сайте, он, я так понимаю, актуальный?

А.М. Я думаю, что он будет корректироваться в сторону сокращения сроков, поскольку вторая очередь начнется не тогда, когда закончится первая. Реализация второй очереди начнется гораздо раньше — за счет серьезного уровня спроса и интереса потенциальных инвесторов.

Д. В проекте среди прочего, судя по тому же сайту, запланирован и рынок.

А.М. Да, мы называем эту зону мини-рынком. Но это не мини-рынок в классическом понимании этого слова. Его объекты будут вполне капитальными, с каменной отделкой фасада, с водоснабжением. Также мы заложили юридические основания в договоры, позволяющие контролировать профильную направленность торговой деятельности. Чтобы там торговали исключительно продуктами питания, желательно свежими фермерскими овощами и фруктами, возможно, мясными изделиями, выпечкой и так далее. Но точно не джинсами, носками или гвоздями. Люди должны приходить туда, понимая, что здесь продаются продукты.

Д. Есть ли гарантия, что также будут соблюдены концепции и остальных зон?

А.М. Самим проектом мы изначально стимулируем инвесторов размещать свои объекты в соответствующих зонах. Мы создаем детскую зону вокруг детского городка с каруселями, спортивную зону — вокруг нескольких знаковых спортивных объектов, бутиковую — локации с комфортным парковым дизайном. Создаем зону для торговли различными хозяйственными бытовыми товарами вокруг большой парковки, чтобы эти товары покупатели сразу могли положить в багажник автомобиля. Мини-рынок размещаем там, где удобнее всего людям, живущим в находящихся рядом микрорайонах.

Д. «Люстдорф-гринфилд» — застройщик новый. Сможет ли он выполнять свои обязательства и не станет ли проект долгостроем?

А.М. Уставный фонд предприятия — 100 миллионов гривен. Это очевидный сигнал для инвесторов, что у нас есть средства, для того, чтобы, независимо от процесса поступления авансовых платежей за будущие покупки, не останавливать строительный процесс.

Земельный участок был куплен абсолютно прозрачно и легально. Его целевое назначение соответствует объекту строительства.

Мы привлекли в нашу команду людей с богатым опытом в своих сферах. Строительством занимаются очень опытные специалисты, у которых за плечами много объектов социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости.

Строительная сложность — невысокая. Он гораздо проще, чем микрорайон из многоэтажных жилых домов. Наше главное внимание будет уделено ландшафтному дизайну, комфортности пешеходных зон, элементам паркового дизайна — как-то фонтаны, сухие фонтаны, террасы для отдыха.

Ну и наконец я лично прошел большой жизненный путь и сделал карьеру на государственной службе. А до госслужбы работал в знаковых и крупных торговых объектах, возглавлял один из крупнейших продовольственных рынков региона, одну из крупнейших сетей супермаркетов. Сейчас занимаюсь наукой, после степени кандидата наук в области права защитил докторскую диссертацию в области экономики. Репутация, которой я дорожу и которую я ни в коем случае не хочу потерять, позволяет мне с уверенностью сказать: мы построим комплекс 7 Parks. И я, откровенно говоря, не вижу факторов, которые могли бы поставить под сомнение реализацию проекта.

Д. После появления информации о проекте в СМИ звучали фамилии собственников. Эта информация соответствует действительности?

А.М. Что касается персональных данных о нашем инвесторе и членах его семьи, ничего инсайдерского в этих статьях не было. Все эти данные были получены из открытых источников. И возможно это стало по одной простой причине — никто и не пытался ничего скрыть. Наш инвестор много лет работает в аграрном секторе, является одним из крупных производителей в Херсонской области — это группа предприятий, с публичной отчетностью, им нечего скрывать.

Кроме того, как я уже говорил, земельный участок был куплен по прозрачной процедуре по рыночной цене. Ни один банк не допустил бы такой операции, не удостоверившись в происхождении денег.

Д. Как вы оцениваете текущий спрос на торговые площади в объекте?

А.М. Запросы, заинтересованные запросы и просто обывательский интерес мы фиксируем в большом объеме. Это стало подтверждением факта, что формат ритейл-парка выбран верно.

К тому же, в Одессе достаточно много людей, которые ищут, куда вложить деньги для получения пассивного дохода. И в этом смысле, вторая составляющая нашей маркетинговой модели — это удобство, надежность для получения пассивного дохода, юридически гарантированное право собственности.

Д. А люди не боятся нового для Одессы формата?

Люди исходят из того, что рождается мини-мегаполис в Авангардовской громаде. Более удобного места, чем то, где этот объект запланирован, придумать сложно. 7 Parks обречен стать сердцем этого мегаполиса.

Также это новый формат для Одессы и даже относительно новый для Украины. Но для мира — это известный формат.

К тому же мы спланировали наполнение 7 Parks таким образом, чтобы центр стал магнитом для жителей города. Например, в проекте предусмотрен большой экстрим-центр спортивных развлечений. В нем будут элементы, которых сегодня в Одессе попросту нет: искусственная волна для занятий серфингом, искусственные лыжные трассы. Альпстены в Одессе есть, но не лишним будет разместить еще как минимум одну альпстену и так далее.

Конечно, эти объекты требуют не только серьезного инженерного внимания в процессе создания, но и внимания в процессе эксплуатации. Для этого мы создаем квалифицированную управляющую компанию.

В ее сферу внимания также будет входить общая система безопасности, общий маркетинг комплекса. В перспективе — бонусные программы, клубные карты, мы хотим интегрировать приложение для мобильных телефонов с возможностью навигации по объекту. Конечно же, бытовые услуги. Одна из серьезнейших задач — сохранение элементов ландшафтного дизайна и парковой архитектуры. Хотя бы потому, что 7 Parks — это 30 тысяч квадратных метров зеленых насаждений.

Ну и конечно управляющая компания — это полный набор услуг для инвесторов. От комплексного юридического сопровождения до управления купленной недвижимостью, подбора арендаторов и т.д.

Думаю, последняя услуга будет очень востребована. Существующие предложения по пассивному доходу, в частности, депозиты, имеют, на мой взгляд ряд недостатков. Это и низкая процентная ставка, и небольшой размер гарантий от Фонда гарантирования вкладов. В свою очередь коммерческая недвижимость сегодня приносит не менее 10%-12% уже после уплаты налогов. Очевидно, это выгоднее, чем банковский депозит и выгоднее, чем жилая недвижимость, которой на рынке вот-вот возникнет переизбыток.

Д. Последний вопрос: как вы видите будущее взаимодействие между местными жителями и комплексом? Это - большой объект, не градообразующее предприятие, понятно, но все равно должна быть какая-то коммуникация…

А.М. Здесь много составляющих. Во-первых, этот комплекс создает большое количество рабочих мест, и комфортнее всего, хотя бы из логистических соображений, там будет трудоустроиться тем, кто живет в непосредственной близости.

Во-вторых, комплекс станет цивилизованной зоной отдыха, которая со временем обрастет элементами клубной сопричастности: картами, бонусными программами.

Недавно мы презентовали проект 7 Parks на сессии местного совета Авангардовской ОТГ. Со стороны депутатов было достаточно много разных вопросов, на которые мы дали максимально детальные ответы. В результате – получили поддержку депутатского корпуса, а также наметили несколько совместных мероприятий в социальной сфере для местных жителей.

Ну и главное, мы не планируем на своей территории устраивать условно «лунапарк» — не в последнюю очередь потому, что не хотим быть источником раздражения для жителей. Это объект другой направленности: тихие развлечения, спорт.

Я много лет работал на госслужбе. На посту заместителя главы обладминистрации с 2010-го по конец 2013 год в мою зону ответственности входило строительство. За эти годы в области было построено и достроено беспрецедентное количество социальных объектов: школы, детские сады, медицинские учреждения. Мы строили в сельской глубинке современные школы городского уровня не только по архитектурным, но и по технологическим особенностям, начинке. И то, что мы тогда сделали, я считаю большим личным вкладом. Конечно же эта работа предполагала постоянное общение с людьми. Их надо слушать и слышать, учитывать их пожелания, требования. Это залог успеха.

Сегодня мы работаем над повышением качества жизни жителей этого микрорайона. Мы создаем им комфортное пространство для отдыха. И как я уже говорил, начался проект 7 Parks с исследования именно мнений местных жителей. Принцип слушать и слышать людей будет сохранен как во время строительства, так и во время будущей работы комплекса. Мы готовы и открыты к конструктивным коммуникациям, позднее сами будем инициировать некоторую социальную активность, и, я уверен, будем хорошими соседями.