Мифы древнего ЖКХ: сколько ждать ремонта от жэка и кому принадлежит фасад

Эксперт по недвижимости и постоянный автор «Думской» Артем Перфилов рассмотрел популярные мифы о ЖКХ, ОСМД и жэках, которые до сих пор оказывают влияние на нашу жизнь.

Пишу далеко не первый материал на тему управления жилыми домами. Обычно в своих статьях отталкиваюсь от неких аксиом. Одна из них: ОСМД в жилых домах делать нужно. Это же очевидно? Оказывается, что нет. В большинстве своем люди, которые уже являются владельцами квартир, по-прежнему живут в плену у мифов. Мифы эти тиражируются чиновниками, политиками-популистами, патерналистами и бабушками на скамейках. Именно мифы часто удерживают людей от каких-либо действий, направленных на изменение ситуации в ЖКХ. Попробуем выделить типичные заблуждения, чтобы хоть немного, как выражаются маркетологи, «поработать с возражениями».

Миф 1. Я живу в квартире и ничего не хочу знать. Я плачу СДПТ, а жэк, или кто-то там еще, пусть решает возникающие проблемы.

Видел даже такой вариант мифа: «Основанием для требования ремонта в моем доме является оплата!» Хочу поздравить всех, кто так думает — вы просто дарите деньги, не потрудившись даже заглянуть в договор. И не факт, что есть сам договор. А ведь именно выполнение условий договора, а вовсе не оплата, является основанием для ваших требований. «Платить и не думать» — это привычный процесс, который достался нам от советской действительности, когда все жилье принадлежало государству.

Чтобы переломить ситуацию, нужно создать ОСМД. ОСМД, в свою очередь, от лица всех владельцев заключает договор с компанией, которая может обслуживать дом. Также ОСМД контролирует денежный поток и качество обслуживания.

Миф 2. Есть выбор между жэком, ОСМД и управляющей компанией.

Эти вещи нельзя сравнивать — их нужно раз и навсегда разложить по полочкам. Поясняю кратенько, на пальцах: ОСМД — это юридическое лицо, объединение сособственников многоквартирного дома. Оно, конечно, может управлять домом самостоятельно, если возьмет в штат кучу персонала: электрика, сантехника, дворника и т.д. Но это дорогой путь решения вопроса, поэтому ОСМД чаще заключает договор на обслуживание дома с управляющей компанией, у которой есть возможность удешевить услугу за счет уже нанятого персонала.

Управляющая компания, в свою очередь, не является владельцем дома, «балансодержателем» или какие там еще слова придумывают. Это просто фирма, предоставляющая услуги управления: уборка, текущий ремонт, бухгалтерия. Жэк — это тоже управляющая компания, просто она подчинена государству и, отчасти поэтому, не всегда выполняет свои обязанности добросовестно. Когда говорят «частный жэк», то подразумевается, что это частная управляющая компания. Чтобы ваш дом ремонтировали, а территорию рядом — убирали, нужно создать ОСМД, заключить договор с управляющей компанией (можно с тем же жэком) на обслуживание здания и следить за исполнением этого договора.

Миф 3. Жэк должен сделать ремонт и только потом мы дадим согласие делать ОСМД.

Мой сосед так говорил. Он требовал ремонта всего дома, в том числе, его квартиры. Хороший был мужик, но ремонта, увы, не дождался. ОСМД мы создали уже после смерти соседа. В законе и правда есть графа про обязательный капремонт при передаче дома на баланс. Но заставить наших чиновников исполнять все законы гораздо труднее, чем создать ОСМД и начать приводить дом в порядок своими силами.

А еще тезис «вам должны сделать ремонт» активно используется политиками всех мастей, потому что он звучит очень выгодно: политики обещают, люди ждут, ничего не предпринимают и главное — продолжают платить! Не спорю, очень удобно. Но кто-то слышал о массовых капитальных ремонтах от государства? Ждите, уже почти… Чтобы судьба вашего имущества не зависела от чужого листа ожидания, нужно создать ОСМД, заключить договор на ремонт и обслуживание дома и следить за исполнением.

Миф 4. В ЖКХ все должно быть по закону!

Вытекает из предыдущего мифа о том, что «нам положен ремонт». В Жилищном кодексе Украинской ССР, по которому мы сейчас живем, вообще много всяких плюшек: привлекательное количество квадратных метров, на которое имеют право граждане Украины, приятные условия переселения из аварийного жилья в новые «квадраты». А еще там сохранилась чудесная преамбула: «В результаті перемоги Великої Жовтневої соціалістичної революції в нашій країні було створено необхідні передумови для розв'язання однієї з найважливіших соціальних проблем — задоволення потреби трудящих у житлі.

Втілюючи в життя ленінські ідеї побудови комуністичного суспільства і здійснюючи курс на підвищення матеріального та культурного рівня життя народу, Радянська держава послідовно реалізує розроблену Комуністичною партією програму житлового будівництва.

Високі темпи розвитку державного і громадського фонду на основі державних планів, заходи, яких вживає держава по сприянню кооперативному та індивідуальному житловому будівництву, створюють необхідні умови для забезпечення гарантованого Конституцією СРСР і Конституцією Української РСР права громадян на житло».

Не знаю, как там у вас с декоммунизацией, но будьте аккуратнее, когда говорите «все должно быть по закону». Сейчас надо выбрать: или мы идем рыночным путем и создаем ОСМД для эффективного обслуживания жилого фонда, или возвращаемся к плановой экономике, ленинским заветам и прочим последствиям. Но тут есть нюанс: ленинские заветы не подразумевают частной собственности, поэтому документы на квартиру нужно вернуть государству, выселиться, подождать лет тридцать, получить ордер и стать почетным квартиросъемщиком. Так подойдет?

Чтобы судьба вашего дома не зависела от политических перипетий, нужно создать ОСМД, заключить договор на обслуживание здания и следить за его исполнением.

Миф 5. Наш депутат сделает нам ремонт.

Вера во всесильность народных избранников и правда все еще живет в головах некоторых граждан. Какой антитезис? Скажем так: не депутатское это дело — дома ремонтировать. Да, кто-то может потратить куцый депутатский фонд на замену окон именно в вашем доме. Да, в депутатских приемных вам расскажут, что все будет сделано, если вы будете голосовать за нужного человека. Но дело вовсе не в порядочности депутата. Чинить и обслуживать ваш дом — это не его задача. Хотя, я знаю одного человека, который планировал делать мастер-классы для глав ОСМД на тему: «Как выжать из кандидатов ресурсы для своего дома». Такое тоже есть. Но путь, прямо скажем, не айс. Чтобы судьба вашего имущества не зависела от доброй воли народного избранника, нужно создать ОСМД, заключить с управляющей компанией договор на обслуживание дома и следить за его исполнением.

Миф 6. Можно позвонить на горячую линию мэру. Или обратиться к начальнику управления ЖКХ, и проблема будет решена.

А еще можно разослать письма президенту, премьеру, Верховной Раде и пожаловаться в СНБО — для верности. Все, конечно, сразу побегут чинить вашу крышу, выкачивать вашу воду из вашего подвала и менять ваш кран… На самом деле, ничего не поменяется. Хотя, возможно, перед выборами вы, так сказать, попадете в струю. Возможно, у кого-то появится желание попиариться на решении вашего вопроса. В любом случае, это не будет связано с деньгами, которые вы платите жэку. Чтобы не возлагать судьбу вашего имущества на тех, кто вам ничего не должен, нужно создать ОСМД, заключить договор на обслуживание дома и следить за его исполнением.

Миф 7. Можно обратиться к журналистам и вопросы ЖКХ будут решены.

Это мой любимый пункт. Конечно, журналисты ведь «четвертая власть» и просто обязаны решить наши проблемы, правда? Некоторые представители СМИ даже идут пугать телекамерой начальников жэков, устраивая целые шоу. Но, к сожалению, сами журналисты из рук вон плохо разбираются в вопросах совместной собственности. Дело в том, что с 2015-го года серые денежные потоки в сфере ЖКХ легализованы законом. Поэтому вежливые люди в опрятных костюмчиках красиво скажут на камеру: «Конечно-конечно, этот дом уже на очереди. Считайте, что проблема решена». Перемога? Вряд ли.

Сама схема слабовата: в жэках прекрасно знают, что они могут продолжать ничего не делать — нет контроля. Но ради того, чтобы чуть снизить напряжение в обществе, иногда происходят некие вялые действия. На общую картину это никак не влияет, а вот картинка в телевизоре получается красивая. Чтобы судьба вашего имущества не зависела от количества устраиваемых на камеру истерик, нужно создать ОСМД, заключить договор на обслуживание дома и следить за его исполнением.

Миф 8. Мне принадлежит квартира, а все остальное: парадная, фасад, крыши, лифты, подвалы, чердаки, принадлежат государству (городу, жэку, ЖКСу, департаменту ЖКХ — нужное подчеркнуть). Поэтому пусть их ремонтирует кто-то там.

Наверняка те, кто живет в индивидуальном жилье (когда-то это называлось «частный дом», но сейчас формулировка некорректна — государственных домов осталось очень мало), удивились бы, что их фасад или чердак принадлежит не им. Так вот с многоквартирным домом точно так же — он весь принадлежит всем владельцам одновременно. Не верите? Читаем Гражданский кодекс Украины.

Стаття 382. пункт 2. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Эта статья ГКУ обязательна к прочтению всем собственникам квартир. Ведь у нас нередко звучит: «Город сдал наш фасад в аренду, и там повесили баннер», «Кто-то пришел, повесил замок на чердак, сказал, что это теперь его собственность, что нам теперь делать?». Усвойте: это ваше имущество и его нужно отвоевывать, даже если чиновники утверждают обратное. Чтобы ваш дом не пал жертвой вашего же невежества, нужно создать ОСМД и заключить договор с управляющей компанией на обслуживание всего здания, включая чердак, подвал, фасад, лестничные клетки и лифты.

Миф 9. У нас дом-памятник архитектуры — государство должно принимать участие в его ремонте!

Не знаю, поменялся ли взгляд на мир у жителей домов-памятников, которые обвалились за пару последних лет в Одессе, но к ним тоже относится уже процитированная статья из Гражданского кодекса — это ваше. Ваша прелесть, радость, печаль и ваша боль. И когда я вижу в соцсетях: «Караул, мы живем возле Оперного театра, у нас обвалилась крыша! Почему молчит государство и общественность?!» мне уже даже не смешно. Потому что человек, владеющий недвижимостью в центре города, похож на бабуина, который набрал в кулачок тыквенных семян в муравейнике и не может вытащить лапу.

Не хватает денег на ремонт крыши? Можно продать эти квадратные метры и купить что-то целее в отдаленном районе. Но вы почему-то возлагаете вину на государство и общественность. Ну, извините — такое хреновое вам досталось наследство от СССР. Если честно, то мне не выпало даже такого, поэтому я с радостью обменяю свое «ничего» на вашу комнату старом фонде, где течет крыша. Чтобы ваш дом-памятник не обвалился окончательно, нужно создать ОСМД, заключить договор с управляющей компанией на обслуживание здания и следить за его исполнением.

Миф 10. У моего кума в новострое ОСМД. И у них драконовские тарифы. Не хочу, чтобы так было и у нас.

В новостроях реализуется та же схема — ОСМД заключает договор с управляющей компанией. Разница лишь в том, что в новостроях чаще всего функционирует номинальное (или, как еще говорят «карманное») ОСМД. Его изначально создают не владельцы квартир, а застройщик. Далее подконтрольное застройщику ОСМД заключает договор с подконтрольной застройщику управляющей компанией.

В итоге владельцы квартир лишены возможности влиять на ситуацию, а ловкий застройщик получает монополию на обслуживание. Поэтому тарифы в таких домах устанавливаются непомерно высокие, то есть, из жителей просто выкачивают деньги. Чтобы из вас не выкачивали деньги, нужно создать ОСМД силами сособственников квартир, заключить договор на обслуживание дома с более подходящей управляющей компанией и следить за его исполнением.

Миф 11. У моего кума ОСМД не в новострое, но все равно СДПТ больше, чем у нас.

Тарифы на обслуживание дома, где создано в ОСМД, устанавливают сами сособственники. Если вы хотите, чтобы неполадки в доме быстро устранялись, а во дворе и на лестничных клетках было чисто, то да — надо платить. Вы же платите жэку за то, что он почти ничего не делает? Это и есть цена услуг без договора и без контроля. Скажу по секрету: с ОСМД можно вообще не платить СДПТ, если так решит весь дом. Чтобы самостоятельно регулировать тарифы, нужно создать ОСМД, договориться с управляющей компанией о размере СДПТ и следить за исполнением договора.

Миф 12. У нас — самые проблемные соседи, с которыми невозможно найти общий язык.

Жители любого дома полагают, что именно их проблема — самая уникальная и самая сложная. Но люди в целом везде одинаковые — нередко хитрые, жадные, тяжелые на подъем. Но кто-то делает, а кто-то ждет перемен и, возможно, сам нередко ставит палки в колеса. При этом почти во всех домах есть и активисты, которые тратят свое время на то, чтобы повлиять на ситуацию.

Если вы хотите, чтобы ситуация сдвинулась с мертвой точки, нужно посодействовать созданию ОСМД (хотя бы лежать в эту сторону), заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома и следить за его исполнением.

Это далеко не полный список мифов и легенд древнего ЖКХ. Над их созданием и тиражированием сегодня работают самые передовые сказочники наших времен. Не слушайте крикунов в телевизоре, которые утверждают, что «нужно подождать» или что «создана депутатская комиссия для детального изучения вопросов ЖКХ» и т.п. Поддержка мифов выгодна тем, кто хочет оставить за собой контроль над денежными потоками. Поэтому продолжение следует…

Автор — Артем Перфилов