Жилье в новострое: с какими проблемами и рисками могут столкнуться потенциальные «инвесторы»

Наш коллега, эксперт по недвижимости Артем Перфилов написал небезынтересную статью под названием «Почему я не хочу покупать новострой в Одессе». Предлагаем ее вниманию читателей.

«Хочется хорошую квартиру? Купите новострой!» — прям как один говорят риелторы. Отвечаешь: «Не хочу». Удивляются, спрашивают: «Почему?». Говоришь про риски — еще больше удивляются. Если нет времени долго объяснять, то проще ограничиться словами «Не хочу».

Ладно, теперь разберем, почему «не хочу»? Прежде всего скажу, что я не враг всего нового, прекрасно осознаю все преимущества новостроя (даже слушал тренинг для риелторов по работе с возражениями в пользу нового жилья), но кучу позитива все равно перевешивает куча негатива. И, конечно, мое личное, особенное, субъективное, упертое, не соответствующее реалиям украинского рынка мнение.

Итак, меня смущают:

1. Формат украинского новостроя. В цивилизованном мире отказываются от строительства жилых домов выше 7-10 этажей — такие застройки рано или поздно превращаются в гетто, в шанхаи и т.п. Доказано многократно. Если и строят высотки, то не для жилья, а под коммерческие квадраты. И только постсоветское пространство в лице Украины и России всегда имеет особый свой путь развития — оно гордо шествует по чужим старым граблям, доказывая, что эволюцию не ускорить. Плевать на то, что пожарные лестницы не достают. Плевать на ветер и хреновую инсоляцию. При наличии огромных территорий мы рубим деревья в городе, строим плотненько 20-30-этажные жилые комплексы, а потом сами же жалуемся на чрезвычайную концентрацию человеколюдей на один квадратный километр.

Мало того — мы это строим еще и на границах с городом — в областях, где, по идее, нет недостатка в земле и можно было бы взять за основу приятную коттеджную застройку с единым обслуживанием. Но нет. Так не принято. Или принято, но не для средних умов и не для среднего класса.

Я лично не хочу жить в «муравейнике». Мне не нравится куча народу в одном доме и куча машин под домом. Кстати, персонажем для рекламы одного из новых ЖК в Одессе стал зеленый усталый муравей)).

2. Способы продаж украинского новостроя. Да, у меня личная моральная травма времен всех МММов и «Элайсов», а потом — надутого строительного пузыря, когда я, как журналист, регулярно общался с обманутыми пайщиками, инвесторами, членами строительных кооперативов и т.д. Все активно возмущались коварностью застройщика. И все, почему-то, знают, что по договору они разделяют риски вместе с застройщиком, но продолжают говорить: «Так же нельзя — это же обман!» или «По-другому же не купишь!» А на вопрос, почему не берут сданное в эксплуатацию жилье, отвечают: «Вы что, с ума сошли — видели, сколько оно готовое стоит?! С котлована же дешевле!» После этих ответов я впадаю в логический ступор и дальше могу говорить только о погоде.

А помните фирму «Златоград»? Я помню, как некоторые мои знакомые прям восторгались, изучая планировки чудного жилого комплекса «Золотое руно» на 1-й Станции Люстдорфской дороги. Помню, как застройщик не выкупил всех участков, но зато выкопал котлован кривой формы — чуть ли не между частными домами. И поставил рядом ржавую машину-кран. Потом я узнал, что есть термин «ведромахание» — там застройщики называют имитацию строительства. Помню, что фирма, которая собирала деньги, хвасталась, что у нее есть разрешение на строительство, но оказалось, что это разрешение на строительство забора (ну, не обманули ведь — есть разрешение!). Помню отдел продаж, в котором заверяли, что «были небольшие задержки, но сваи-то уже везут!». Помню борд «Золотого руна» возле строительной площадки, который провисел чуть ли не до 2010-го года).

Помню, на заседании исполкома горсовета один из вице-мэров сказал, что эта стройка «имеет признаки мошеннической схемы». Мы выдали этот синхрон на ТВ, вместе с накопанной информацией о стройке. И на следующий день получили от застройщика угрозы подать в суд на телекомпанию, мол, мы дали неправдивую информацию и обязаны извиниться и показать их в позитивном свете. Под здание телекомпании пришли инвесторы с плакатами и выкриками «Подлые журналисты мешают строить дома!», «Лживые репортеры забирают наши квартиры!» Руководство ТРК не захотело идти на конфликт и… выдало извинения. Извинения за то, что людей предупреждали о возможном мошенничестве. И эти люди (инвесторы) сами потребовали этих извинений — просто за предположение, что их хотят обмануть. Я, как журналист, на тот момент прям сел и крепко задумался: зачем этим людям моя работа по сбору информации? Они такие умные: сами все знают, все умеют, а тут я со своими дурацкими советами лезу. Да гори оно все огнем! И что осталось от этих инвесторов? Тема на Одесском форуме под названием: «Строительная компания Златоград… Кто что знает…» А что осталось от самой стройки — мне нужно напоминать? Нужно ли напоминать, что риелторы тоже продавали этот ЖК (как и многие другие), наверняка используя ту же работу с возражениями, что и сейчас. «С котлована дешевле», вы серьезно? А если в «национальне лото» выиграть — будет еще дешевле!

Знаю, что вы скажете. «Это было тогда — сейчас по-другому», «Нужно работать с надежными застройщиками», «Ситуация такая, что предсказать ничего нельзя», «Многие купили и довольны». Друзья, не льстите ни себе в частности, ни украинской экономике в целом. Не кривим душой — вспомним «большой и надежный Альянс», «всегда достраивающий Прогресс», замороженные на 8 лет дома «Интостроя», который сейчас сделал ребрендинг и теперь называется «Кона». Вспомним, в конце концов «сверхновый Набережный квартал» с достроенными и недостроенными объектами по всей Украине.

Конечно, есть примеры фирм, достраивающих дома. Но один факт: самые надежные-пренадежные застройщики все еще предпочитают строить не за свои, а за ваши деньги. И при «форс-мажорных обстоятельствах» типа скачущего курса бакса, им всегда легче заморозить стройку за ваши деньги, чем докладывать свои. Это рыночно и вполне законно — по договору, который вы подпишете с ними. И все суды это подтвердят. И никакой «хороший депутат», «друг-прокурор», «знакомый журналист» не помогут, если стройка остановится. Короче, нужно читать то, что подписываете при покупке. Кстати, заметили, у нас такую сделку до сих пор называют «покупкой», хотя по сути это инвестирование. Деньги в обмен на возможную выгоду. С некоторыми рисками.

3. Инфраструктура. Которой тупо нет. Ею не занимаются ни застройщики, ни государство. Можно долго спорить, кто обязан это делать. Они и спорят, тыкая друг в друга пальцами. А мы «голосуем гривной», то есть покупаем квартиры без инфраструктуры. Даже не думая о том, где ставить машину (нет паркингов, слишком плотная застройка), какой садик и какую школу будут посещать дети. А зачем? Тем более, что «нам застройщик обещал садик». Ну, сначала обещал, а потом передумал и засадил туда еще две многоэтажки — чуть уплотнил. Это ж выгоднее, правда? А все остальное — садики, школы, больницы, дороги, театры, скверы — все это невыгодная хрень. Кстати, застройщик прав. Это действительно невыгодно. Да и зачем строить, если и так купят? Невыгодно также вкладываться в коммуникации. Недавно узнал о том, что на Французском бульваре недостаточно мощностей для подачи воды и для водоотведения. Поэтому невозможно дальше строить высотки. Айяйяй! Сразу стало так жалко застройщиков.

Короче, если вы являетесь бездетным фрилансером, у которого нет машины и который редко выходит из дома — украинский новострой именно для вас!

4. Качество. Оно сказочное. Анекдот про слишком тонкие стены и обои — это даже мягко. В новостроях мы имеем:

- стяжку, которую вам придется переделать;

- стыки и пох… ;

- окна, которые вам придется поменять (никогда не сталкивались с объявами «продам окна из новостроя»?);

- самовываливающиеся окна;

- сгорающий несгораемый фасад;

- фасад, покрашенный пробниками красок;

- недосушенный газобетон;

- отсутствие шумоизоляции;

- трубы не тех диаметров, которые нужно было ставить изначально;

- бетонная парадная без излишеств;

- отсутствие специальных мест для установки кондиционеров;

- протекающие крыши (знаю людей, которые вернулись жить из новостроя в хрущ — из-за того, что у них потекло);

- протекающие стеклянные фасады (зато красиво);

- нарушение большинства норм пожарной безопасности;

- невыполненные техусловия для подключения электроэнергии, воды, газа;

- сдача в эксплуатацию объектов, которые полностью готовы только на бумаге (нуачо, дом ведь сдан!).

С чем вы конкретно из этого обширного списка столкнетесь — никогда не ясно. Мало того — этот список далеко не полный и вы сами можете его продолжить. При таких раскладах, нужно сначала отучиться в ОГАСА и только после этого идти выбирать что-то путное. Ну, или на слово поверить отделам продаж: «Все новое! Все современное! Квартира-студио в ЖК «Бертольд Шварц» ждет вас!»

Добавьте к этому всеобщий ремонт, который будет продолжаться в доме еще лет десять. Десять лет с перфораторами, болгарками, цементной пылью и засранными лифтами. А жить вообще когда?

5. Управление. Это мое любимое. Как правило, новострои управляются дочерними конторами строительных компаний. Они сами, без участия владельцев квартир, создают кондоминиум, сами назначают председателя, сами заключат с ним договор, сами ставят тарифы, которые им нравятся. Есть такое понятие как «карманное ОСМД», после которых многие жители новостроев предостерегают тех, кто живет во вторичке: «Ни за что не создавайте ОСМД. Вот у нас ОСМД и все хреново!» Да хреново не потому, что ОСМД, а потому что вас отстранили от участия на начальном этапе. Естественно, собрать жильцов пятисот квартир, создать реально свое ОСМД и дать отпор зарвавшимся управляющим очень и очень сложно.

На Таирова есть новостройки, в которых хитромудрый застройщик тире управляющий вечно придумывает все новые иезуитские штуки. То захватывает и перекрывает лестничные клетки и чердаки, то ставит шлагбаум и взимает каждый день со всех жильцов деньги за въезд во двор, то приватизирует котельную. Тарифы у него — максимальные из возможных. Благоустройство — минимальное. Сам управляющий ходит с пистолетом и внушает оробевшим жильцам, что они здесь никто, все принадлежит ему, поэтому он будет делать, что хочет. Прямым текстом. Отечественные инновации в управлении недвижимостью, что еще сказать…

Кстати, продажа технических помещений, которые по идее, должны принадлежать жильцам — этим вообще грешит абсолютное большинство застройщиков. Опять-таки, с них этого никто не требует, законов мы не знаем — почему не продать?

Я никого не уговариваю насчет новостроя. Есть много плюсов. Многим действительно все подходит. Мне — нет. Минусы перевесили.

Говорят, что в Киеве еще хуже. Там добавляется постоянная борьба силовиков с застройщиками с немыслимыми коррупционными схемами. Сплошь и рядом захваты земли, самовольное многоэтажное строительство, судебные разбирательства. А почему? А потому что инвесторы хватают вообще все. Даже не с котлована. Увидели просто огражденный кусок земли — уже бегут к нему с деньгами. Ну, а потом уже - как карта ляжет.

Автор — Артем Перфилов