Коммунальная реформа: ОСМД охватывают только 20% одесских домов, а жэки по-прежнему монополисты  

С начала реформы жилищно-коммунального хозяйства, промежуточным результатом которой стала формальная ликвидация монополии ЖКСов (в Одессе) и массовое создание ОСМД, прошло больше двух лет.

Чиновники признают, что бум позади, и обещают поддерживать инициативных жильцов, однако эксперты убеждены: местная власть делает все, чтобы реформа буксовала, задерживая передачу документов и играя на стороне ЖКС, превратившихся в управляющие компании, но не изменивших ни качество работы, ни отношения к клиентам. При этом и те, и другие не скрывают, что главным якорем, который удерживает сферу на месте и не дает ей идти в светлое будущее, остается консерватизм самих людей, не желающих менять такую привычную, пускай и прогнившую, систему. «Думская» разбиралась в происходящем.

По состоянию на 1 сентября 2018 года в Одессе было зарегистрировано 1271 объединение совладельцев многоквартирных домов. Если учесть, что в городе таких домов 6000, то выходит, что ОСМД сейчас охватывают в лучшем случае пятую часть жилого фонда. А ведь многие объединения — это два-три дома.

Впрочем, куда более тревожной выглядит другая цифра. 24 (двадцать четыре) – именно столько ОСМД было создано в нынешнем году. Для сравнения: в 2015-2017 «родилось» 828 объединений, что при грубом делении на три дает цифру 276 ОСМД в год. Разрыв колоссальный. Он свидетельствует о том, что одесситы напрочь утратили интерес к реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

«Процесс создания ОСМД однозначно замедлился, — подтверждает нашу догадку первый вице-мэр Анатолий Орловский. — Те, кто хотел их создать, уже это сделал. Это касается прежде всего более новых домов, находящихся в удовлетворительном состоянии. Тем не менее, мы смотрим в будущее с оптимизмом и всячески помогаем ОСМД с получением документов, заменой лифтов и коммуникаций».

Что же изменилось в жизни тех одесситов, которые, несмотря ни на что, преодолели коллективные противоречия и таки создали объединения совладельцев многоквартирных домов? Если мы присмотримся к обычной черемушкинской хрущевке на улице Космонавтов, 26, то не заметим ничего сверхъестественного. Обычный дом с серыми непривлекательными стенами. Придомовая территория далека от того, чтобы называться ухоженной…

Жильцы ОСМД создали, но в итоге «сдались» ЖКСу, заключив с ним договор на обслуживание.

«Мы долго выбивали у них документы, взвешивали все за и против, и в конце концов, пришли к промежуточному итогу, решили, что заключаем с ними договор, в котором прописаны малейшие детали, в том числе и основания для расторжения соглашения, — рассказывает один из инициаторов создания ОСМД Артем Перфилов. – Плата за СДПТ (содержание домов и придомовых территорий, — Ред.) идет нам, а ЖКС мы предоставляем чеки за стройматериалы. То есть фактически они имеют некий подвешенный в воздухе дом, такой себе чемодан без ручки, то есть без финансовых потоков».

По словам Перфилова, «услуги» ЖКСа ограничиваются периодическими визитами дворника и рабочих. К примеру, если людям нужно починить крышу, то управляющая компания предоставляет смету. Если цена божеская, то работы выполняет ЖКС, если жильцы против, то они сами нанимают исполнителей, а управляющая компания получает чеки на выполненные работы. Таким образом, признают участники объединения, ЖКС вынужден быть более сговорчивым и лучше идет на контакт. По сути, это новая интерпретация старой идеи Николая Рубли (многолетний начальник УЖКХ — Ред.) с возрождением управдомов и актированием выполненных работ.

А КОЗЛОВСКИЙ НЕ ПРИЕХАЛ…

Несмотря на то, что ЖКС формально стали на коммерческие рельсы и должны сами себя обеспечивать всем необходимым, в реальности они остались все теми же жэками под плотным колпаком власти со всеми вытекающими: отсутствием сервиса, запоздалым реагированием на запросы жильцов и тотальной любовью к показухе. Жильцы хрущевки на Космонавтов рассказывают: когда ОСМД было создано и зашла речь о передаче дома объединению, то есть собственникам квартир, что, кстати, не требует какого-то отдельного решения, был назначен визит комиссии под руководством директора департамента городского хозяйства Александра Козловского.

«Я помню, что накануне у нас во дворе, где дворник в лучшем случае появляется раз в неделю, нарисовалось человек 15 с метлами и другим инвентарем, которые начали массово наводить марафет, — вспоминает местный житель Аркадий Павлович. – Двор прибрали, все подготовили, а Козловский взял и не приехал. Горе-то какое!».

Дом передали и без визита чиновника, и с тех пор дворник вернулся к привычному расписанию: заглядывает сюда раз в неделю, машет с полчаса метлой для приличия и исчезает.

ОСОЗНАНИЕ ОБЩНОСТИ

Жители двухэтажного 13-квартирного дома на Судостроительной показухи от своего ЖКС не видели, зато регулярно наблюдают строгих контролеров, которые брюзжат по поводу любых изменений, которые они осуществляют за собственный счет. Попытка частично оградить территорию дома забором была воспринята коммунальщиками чуть ли не как захват городского имущества (хотя дом принадлежит владельцам квартир). Слава богу, хоть полицию и титушек не вызвали!

«Так сложилось, что здесь все было поделено, и никто друг с другом особо не контактировал: у каждого своя квартира, свой кусочек придомовой территории, каждый сам себе на уме, — рассказывает председатель ОСМД, программист Андрей Данилов. – Объединение происходило непросто, не быстро, хватало скептиков, и они до сих пор никуда не делись. Тем не менее, мы создали ОСМД, и это дало нам, прежде всего, как ни странно, возможность познакомиться, вовлечь друг друга в жизнь вне собственных квартир. К примеру, один сосед открыл свою закрытую территорию для отдыха и разрешил всем желающим там жарить шашлык, пожилая женщина предоставила свою придомовую территорию для детской зоны. Люди стали осознавать дом как нечто общее!».

Забор, из-за которого возбудился ЖКС

Андрей Данилов в построенной им своими руками беседке

Как и жители улицы Космонавтов, ОСМД на Судостроительной не стало принимать свою послевоенную двухэтажку в управление, а подписало договор с управляющей компанией – ЖКС «Вузовский». Причина, поясняют участники объединения, в том, что если у вас мало квартир, то для нормального обслуживания придется в разы взвинтить тарифы. Или же идти на поклон к старым управителям. Выходом стало бы создание ассоциации из трех-четырех домов квартала, но, по словам Андрея Данилова, переговоры с соседями зашли в тупик.

В итоге ЖКС раз в неделю присылает дворника и проводит плановую дератизацию, то есть предоставляет услуги, не требующие ни серьезных усилий, ни финансовых затрат. Зато низкий тариф на СДПТ позволяет жильцам самим благоустраивать территорию вокруг дома. Так, за последние полтора года здесь появилась крытая беседка, где играют дети и проводятся собрания, хорошее дворовое освещение, установили новые скамейки, урны. Двор частично обнесен забором, но жэковское начальство считает это незаконным и добивается демонтажа ограды.

Кроме того, ОСМД сумело поучаствовать в городской программе и получило 100 тысяч на замену коммуникаций.

«Я написал заявление, получил его копию, действительно, пришли рабочие и заменили нам отопление, у нас трубы проложены на чердаке. Должен сказать, что сделали на совесть, и например, в прошлую зиму я камин не включал, было тепло. С другой стороны, сама процедура взаимоотношений вызывает недоумение. Я видел рабочих, и больше никого. Никаких счетов, никакой комиссии, которая должна была принять их работу, не было. То есть мы не знаем, на какую сумму реально проложили трубы, однако чиновники напротив нашего дома поставили галочку – 100 тысяч освоены! Как говорится, и на том спасибо…» — рассказывает председатель ОСМД.

Люди установили новые скамейки, урны, козырьки над парадными и освещение за свой счет

ИЗБЕГАЮТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

И такое происходит повсеместно. Подавляющее большинство новых ОСМД не берут дома под непосредственное управление, а предпочитают заключать договоры с официальными управляющими компаниями (то есть ЖКСами; о том, как проводился конкурс, мы неоднократно писали), пускай их услуги остаются на бумаге. Во-первых, так удобнее и нет лишней ответственности, во-вторых, все попытки подлинной самодеятельности на корню пресекаются городской властью: «борзым» объединениям и землю не выделят, и кредит не дадут, и по-другому мешать будут.

«Идет бойкот реформы ЖКХ как со стороны жителей, не осознающих себя собственниками домов и ответственными гражданами, так и со стороны городской администрации (для которой это лишняя головная боль), — говорит руководитель Клуба председателей ОСМД Лидия Ковальчук. — Иждивенчество, патернализм, нежелание большинства наших сограждан участвовать в реформировании системы, незнание нового законодательства и нежелание его знать… Увы, это реальность, в которой мы живем».

С ярким примером подобного столкнулись активисты Ассоциации развития самоуправления, которые получили 12 тысяч евро гранта на реновацию одного из дворов на Черемушках. Для определения победителя был проведен двухдневный хакатон, в результате которого победил двор на Варненской, 7а.

«Причина выбора проста – созданное здесь ОСМД согласилось принять на баланс, так сказать, плоды реновации, то есть поддерживать и развивать то, что в итоге и было сделано: детскую площадку, беседку, скамейки, урны, другими словами, дворовое пространство. Другие же ОСМД были готовы принять участие, но отвечать за последствия не хотели, на баланс не принимали», — рассказывает президент Ассоциации Станислав Драганов.

Впрочем, даже в этом дворе все далеко не так хорошо, как может показаться. Его делят три многоэтажки советской постройки, но в проекте приняла участие только одна. Два других ОСМД никакого вклада не сделали, хотя жители этих домов и их дети наравне с другими пользуются результатами реновации…

«Людям сказали: мол, если вы не создадите ОСМД, то вам хана. И пошел бум создания: 30 тысяч ОСМД по стране. И если раньше ОСМД имели результаты, это были фактически маленькие государства, то сегодня многие ОСМД — это фикция, они создались под нажимом и тут же отдались в руки ЖКСов», — говорит директор управляющей компании «Комфорт-Сервис» Сергей Филиппов.

Двор на Варненской. Им пользуются жители трех домов, но содержит — только один

ДОЛГОВАЯ ЯМА

Наличие ОСМД, как мы уже отмечали выше, отнюдь не означает, что домом распоряжается эта структура. Чаще всего все права у управляющей компании. Возможности ЖКС, занимающих эту нишу с незапамятных времен, очевидны: много полномочий, позволяющих при желании сотворить любую гадость, но практически никогда — доброе дело. Однако на рынке есть и другой тип управдомов – классические частные предприятия, созданные для зарабатывания денег в этом сегменте рынка. Впрочем, и здесь есть как удачные, так и не очень примеры.

Жители элитной высотки «Усадьба Разумовского», расположенной на одноименной улице, попали в тяжелую ситуацию. Отопительный сезон стартовал, но только не в этом жилкомплексе.

«Я сплю в шапке, свитере, несмотря на наличие дуйки и кондиционера», — рассказывает жительница «Разумовского» Алена.

Причиной бедственного положения стал конфликт между управляющей компанией «Ренессанс» и недавно созданным жителями ОСМД. Кстати, о том, что такие конфликты станут повсеместным явлением, «Думская» предупреждала еще несколько лет назад.

«В свое время «Ренессанс» утвердил тарифы: 2,9 грн с квадратного метра по СДПТ и 6,2 грн с метра за отопление. Прошли годы, и цены выросли до 4,20 и 21 грн соответственно, однако управляющая компания по каким-то причинам утвердить новые тарифы не смогла. В итоге часть особо умных жильцов платила по старым официальным тарифам, а часть – по новым неофициальным. В результате такого дисбаланса накопились долги. Чтобы исправить ситуацию было создано ОСМД, с «Ренессансом» случился конфликт, в итоге он бросил дом и повесил на нас даже те долги, которых у нас не было. Теперь мы не можем получить газовые номинации и сидим в холоде», — рассказывает Алена.

И это далеко не все: «дисбаланс» в оплате привел к тому, что управляющая компания не стала заменять водяной насос и чинить грузовые лифты, и теперь вечерами, когда люди начинают мыться, на верхние этажи вода практически не поступает – и это в доме, где живут в том числе высокопоставленные чиновники мэрии. Да, богатые тоже плачут, в том числе по причине собственной дурости.

Случаются и обратные примеры, когда управляющая компания, наоборот, вытягивает ОСМД из ямы и стимулирует развитие. Одесская компания «Комфорт-сервис» была создана молодыми ребятами-компаньонами всего несколько лет назад, однако уже имеет под своим крылом более полусотни домов.

По словам генерального директора «Комфорта» Сергея Филиппова, предусмотренный законодательством перечень услуг по содержанию дома и придомовой территории насчитывает 17 пунктов, однако управляющая компания предоставляет услуги только по пяти позициям.

«Мы ведем всю документальную и хозяйственную деятельность ОСМД по поручению людей и ежемесячно перечисляет только те статьи затрат, которые требуют штатного расписания, — говорит он. – Например, уборку придомовой территории и парадной, сантехнические и электрические работы, административные потребности. Пять позиций. В остальном ОСМД напрямую контактирует с подрядчиками. Это неприбыльная организация, и если люди платят управляющей компании за электричество, то за электроэнергию они платят налоги, соответственно. Если же ОСМД напрямую платит в облэнерго, то это не облагается налогами».

Обязательным условием для принятия дома в управление «Комфорт-сервис» является закладывание в тарифе гривны с квадратного метра на текущий ремонт – это позволяет всегда иметь свободные средства на некапитальные расходы.

Сергей Филиппов

ЦЕНТР ВНЕ РЕФОРМЫ

Если в спальных районах переход на рельсы ОСМД с горем пополам, но все-таки идет, то центр города эта тема практически обходит стороной. Относительно небольшое количество квартир, катастрофически ветхий фонд и при этом внушительные площади — все это приводит к тому, что здесь создавать ОСМД попросту невыгодно.

«Возьмем дом на 20 квартир в центре, каждая из которых 70 квадратных метров, — рассуждает Сергей Филиппов. — Суммы на ремонт таких домов колоссальные, там проблемы со всеми показателями. Грубо говоря, на ремонт такого дома нужен миллион гривен. Делим на 1400 кв. м, значит, каждая из квартир должна платить по 714 гривен с квадратного метра. Это будет колоссальный тариф, на который люди никогда не согласятся. Они лучше заплатят копейки ЖКС и продолжат жить в руинах».

Абсурдность идеи создания ОСМД в центре признает и первый вице-мэр Анатолий Орловский.

«Мы стараемся максимально помогать домам в центре, выделяем средства на капитальные ремонты. Иначе пока никак, там никакое ОСМД не справится», — резюмирует он.

ОБЪЕДИНИЛИСЬ

Сразу три крупные общественные организации, занимающиеся вопросами жилищно-коммунальной реформы, объединились, чтобы совместно решить ключевые проблемы, которые преследуют одесские ОСМД.

Речь идет об Ассоциации развития самоуправления, Клубе председателей правлений ОСМД и ЖСК Одессы, а также об Одесском жилищном союзе.

Участники совещания вычленили 12 ключевых проблем, из-за которых тормозится реформа жилищно-коммунального хозяйства. В ходе вчерашней пресс-конференции они объявили о сборе подписей под обращениями к Кабинету министров и Одесскому городскому совету по двум пунктам.

Главной проблемой, по словам главы Клуба председателей ОСМД Лидии Ковальчук, является взыскание задолженности с жильцов.

«Есть злостные неплательщики, и большинство из них – это не люмпены и не маргиналы, а вполне преуспевающие люди, которые не платят, потому что они не платят, — говорит она. – Мы просим премьер-министра изменить в лучшую сторону работу исполнительной службы, так как есть положительные решения судов, но они так и остаются на бумаге. Мы просим убрать судебный сбор для процессов по вопросам ОСМД и мы просим разрешить ОСМД представлять себя на процессах без помощи адвокатов, услуги которых стоят непомерно дорого. ОСМД являются неприбыльными организациями».

Руководитель Ассоциации развития самоуправления Станислав Драганов пояснил, что второй проблемой является системный захват органами местного самоуправления вспомогательных помещений (подвалы и чердаки) путем перевода их в статус нежилых с дальнейшим отчуждением.

«По закону и по всем нормам, подвальные и чердачные помещения не выделяются и являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Но горсовет нарушает сразу множество норм, создавая проблемы жильцам, которые теряют доступ к коммуникациям. Мы требуем решить три момента: запретить регистрацию права собственности таких помещений за городской громадой, создать комиссию по урегулированию этого вопроса и вернуть все вспомогательные помещения в собственность ОСМД с возвращением им статуса вспомогательных, а не нежилых помещений», — отметил общественник.

Автор – Николай Мазур