Антикризисный закон «дает право», а не обязывает владельцев торговых площадей освобождать арендаторов от платежей, — юрист

Недавно президент Украины Владимир Зеленский подписал «антикризисный» закон 540-IX, в котором идет речь о дополнительных социальных и экономических гарантиях во время карантина. Часть его об освобождении арендаторов от уплаты арендных платежей осталась почти без внимания прессы, зато среди предпринимателей вызвала ожесточенные дискуссии.

Так, после подписания закона Заключительные и переходные положения Гражданского кодекса Украины дополнились пунктом 14, который гласит: «Наниматель может быть освобожден от уплаты арендной платы на период карантина в порядке ч.6 ст. 762 Гражданского кодекса».

Многие арендаторы, да и юристы, трактовали эту фразу как однозначное и общеобязательное освобождение арендаторов от платежей.

«Считаем наиболее верным при текущих обстоятельствах применение положений части 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины, которые освобождают арендатора от уплаты арендных платежей в случае невозможности использования арендованного помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. К тому же, Законом Украины 540-IX от 30.03.2020 Верховная Рада Украины закрепила в заключительных положениях Гражданского кодекса возможность освобождения нанимателя от платы за пользование имуществом в соответствии с частью 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины на время карантина», — говорится, в частности, в статье адвоката Романа Арсоева.

Часть торговых центров страны — основных владельцев помещений, арендуемых бизнесом — действительно освободили арендаторов от платежей. Однако, оказалось, что не все так просто.

«Ключевой особенностью в измененном законе является формулировка пункта 14 - «может быть», — поясняет другой адвокат, доктор юридических наук Руслан Чернолуцкий. — Таким образом, арендодателям, которые, к слову, тоже являются предпринимателями и несут риски и убытки из-за карантина, предоставляется лишь право отменить арендные платежи, но не обязывает их. Если мы говорим о договорных переговорах с арендатором, то целесообразно эти положения закона трактовать так: «вопрос полного освобождения (отсрочки, рассрочки) от уплаты арендной платы на период карантина может быть рассмотрен только лишь как право арендодателя (и/или собственника) и только по согласованию с арендодателем».

Невозможность использования арендаторами помещений торговых центров, несмотря на карантинные меры, тоже неоднозначна.

«По моему мнению, толкование таких законодательных изменений и применение самой ч.6 ст.762 ГК Украины (полное освобождение от арендной платы) обязательному применению к арендодателю не подлежит, в случае если арендатор имеет малейшую способность получения выгод от арендованного помещения (имущества), — продолжает Чернолуцкий. — А выгоды у арендаторов в период карантина могут быть следующие:
1) иметь доступ к имуществу/входить в него;
2) сохранять торговое оборудование, инвентарь, отделимые улучшения, товары, иное имущество в арендованных помещениях;
3) осуществлять ограниченную деятельность, даже со значительным сокращением численности персонала или часов работы;
4) осуществлять деятельность с изменением способа оказания услуг (интернет, онлайн-продажи) или сокращением площади, необходимой для такого предоставления, сопровождающиеся:
a) сохранением возможности беспрепятственного восстановления хозяйственной деятельности немедленно по истечении карантинных мероприятий;
b) отсутствием активных действий арендатора по освобождению арендованного имущества, его передачи арендодателю и исключении записи из реестра прав об аренде.

Такое применение ч.6 ст.762 ГК Украины отвечает также и критериям, выработанным устоявшейся судебной практикой Большой палаты Верховного Суда.

Почему такое решение является адекватным в пользу арендодателя или собственника недвижимости? Потому что, во-первых, ни одна из сторон (ни арендодатель, ни арендатор) не вызывала наступление ограничительных обстоятельств всеобщего карантина и не отвечает за него. А, во-вторых, это дает возможность в будущем сохранить арендатору стартовые возможности (арендованное имущество) для быстрого восстановления деятельности после карантина и в целом возобновления экономической активности».

А еще есть плата за содержание помещений, от которой вышеуказанные нормы тоже не освобождают.

«Сервисные услуги, возмещение коммунальных платежей, предусмотренные договором аренды, подлежат обязательной оплате и отдельной компенсации со стороны арендатора, независимо от нахождения его в помещении на период карантина. Плата за эти услуги начисляется по общей площади помещений в составе всего торгового здания, а арендодатель (собственник) несет расходы на содержание всех помещений здания. Ограничение доступа как оперативно-хозяйственная санкция, применяемая к арендатору, не является основанием для освобождения его от арендной платы в понимании ст.762 ГК Украины», — заключил юрист.