Анатомия одесского зонинга: заправки в школах, гостиницы в парках, вранье и подлог  

Зонинг или План зонирования территории — это документ, который устанавливает условия и ограничения на строительство в различных частях города. Предыдущую публикацию по этой теме читайте здесь.

Разработка плана зонирования территории города, о котором так долго говорят чиновники, специалисты и активисты, вышла на финишную прямую. Уже зарегистрирован проект решения горсовета о его утверждении, одесситам представлена доработанная с учетом их замечаний и предложений версия. Однако после «доработки» претензий меньше не стало, даже наоборот.

Почему это произошло? Все очень просто: нас обманывают. В принципе, мы уже к этому привыкли. Нас обманывают политики и банки, продавцы и застройщики. Сегодня мы расскажем, как нас обманывают «градостроители», нагло и неоднократно.

ЭТАП ПЕРВЫЙ: КРАПЛЕНАЯ КОЛОДА

Когда садишься играть с шулерами, может создаться впечатление, что ты имеешь дело с приличными людьми. Они все такие вежливые, обходительные, хорошо одетые, с хорошими манерами. Когда их ловишь на жульничестве, они становятся в позу оскорбленной невинности и заверяют, что это было в первый и последний раз. И только когда остаешься без денег, начинаешь понимать, что попал в лапы к мошенникам.

Наши чиновники и архитекторы тоже хорошо одеты, у них есть дипломы, сертификаты и громкие звания. С виду — приличные люди, и может создаться впечатление, что это добросовестные, грамотные и законопослушные специалисты.

Однако первое впечатление всегда обманчиво. Архитекторов у нас много, и все они разные. Среди них встречаются настоящие хитрозадые виртуозы, которые могут предложить четыреста относительно честных способов удовлетворения заказчика, да таких, что простые горожане ничего не заметят, пока не увидят конечный результат. Благодаря их «творческому подходу» у нас есть, например, жилой комплекс «Маристелла», который по документам проходит как «спасательная станция с пристройкой», или «домики для инвентаря» — коттеджный поселок на 8 станции Большого фонтана. Главное — все типа законно, ну а то, что разрушает побережье и вообще оскорбительно для нормального одессита, это побоку.

Есть градостроители-дуболомы, которые «творят» и надеются, что им ничего за это не будет. Это с их «легкой» руки у нас появился жилмассив «Радужный», убитое Гагаринское плато и высотки в историческом центре.

По всей видимости, первоначальный вариант зонинга делали не виртуозы, а дуболомы. Проект буквально кишит вопиющими нарушениями, и самое главное — их видно невооруженным глазом. Когда дуболомов ловят на этом жульничестве, они сразу делают большие глаза. Помнится, на общественных слушаниях в 2013 году появилась универсальная отмазка: «техническая ошибка». «Почему Михайловский сквер обозначен как зона высотной застройки?» — «Техническая ошибка!» — «А куда делся школьный стадион?» — «Техническая ошибка!» — и так пятнадцать раз.

В первоначальном варианте зонинга таких крапленых карт была целая колода. Возьмем, к примеру, автозаправочные станции. Бензоколонки собирались строить в зонах Г-2…Г-7 (в которых размещаются школы, университеты, больницы, поликлиники, торговые центры, спортивные комплексы, церкви), в зонах Ж-1…Ж-5 (жилые кварталы высотной застройки и частного сектора) и даже в зоне Р-1 (объекты природно-заповедного фонда). Представляете себе, какая прелесть? Можно поставить заправку в парке Победы, можно в ботаническом саду, можно в школьном дворе, можно на территории больницы, можно в жилом квартале. Ну а что, один раз живем!

Другой пример. Есть такая замечательная зона Р-2 - пляжи. На ней разрешили строить рестораны. А есть еще зона Р-3 - прибрежные склоны, парк Горького, Преображенский парк, Соборная площадь, Старобазарный сквер, мемориал 411-й батареи и многие другие одесские парки, скверы и зеленые зоны. Согласно первоначальному проекту, здесь разрешили строить магазины, помещения кафе, баров и ресторанов. Причем речь идет не о каких-то МАФах с летними площадками, а о вполне себе капитальных сооружениях. Например, магазин может быть до 200 кв.м. (десять на двадцать метров, на минуточку), а для ресторанов вообще никаких ограничений нет. И все это - в парке и на пляже, да.

Или еще один яркий пример. В прошлый понедельник, 5 сентября, Геннадий Труханов дал протокольное поручение: найти деньги на снос пятиэтажных многоквартирных домов, самовольно построенных в частном секторе впритык к соседским участкам. «Люди приходят к нам и жалуются, когда в частном секторе вдруг вырастает пятиэтажное здание со всеми возможными и невозможными нарушениями. Выиграть иск в интересах громады нам удается, но само исполнение не продумано», — сказал городской голова на аппаратном совещании.

Так вот, в первоначальном варианте зонинга в частном сектора (зона Ж-1) разрешили строить многоэтажные дома. «В виде исключения», а как же иначе?

ЭТАП ВТОРОЙ: РАЗВОД ЛОХОВ

Конечно, принять документ без обсуждения, не глядя, со всеми этими «техническими ошибками» и прочими «недоразумениями» — мечта любого одесского архитектора. Но чудес не бывает. Закон требует провести общественные слушания, причем два раза. Одни — по процедуре Устава города (собрание заинтересованных горожан и публичное обсуждение), вторые — по профильному закону (прием замечаний и предложений в письменном виде).

На Уставе Одессы чиновники решили поставить крест. Мол, пишите письма и скажите спасибо, что ваши заявления с замечаниями вообще зарегистрировали. Судьи по этому поводу придерживаются другого мнения, но это их личные судебные проблемы: не учите жить, лучше помогите материально.

После обнародования проекта зонинга в управление архитектуры пошли предложения, в том числе: запретить бензоколонки в парках, жилых зонах, около больниц и спортивных комплексов; убрать магазины, бары и рестораны из парков и скверов; запретить строить рестораны на пляжах; ограничить высотность домов в частном секторе четырьмя этажами. Требования эти абсолютно законные, и тут одно из двух: или их надо выполнять, или как-то выкручиваться.

Дуболомы зовут на помощь хитрозадов, и начинается самое интересное. Во первых, все замечания и предложения должны быть удовлетворены, а если нет - их должна рассмотреть специально созданная согласительная комиссия. Но это по закону. А на самом деле, согласительную комиссию в первый и последний раз создавали при утверждении Генплана. Больше не хотят. С тех пор все вопросы решаются за закрытыми дверями — нечего тут шастать, когда серьезные архитекторы работают.

Начинается развод лохов. Открываем сайт горсовета и читаем «результаты рассмотрения предложений общественности». Что у нас там с заправками?

Начнем с того, что это вранье. Да, из зоны Р-1 возможность размещения АЗС убрали. А вот для зоны Г-5 (больницы, поликлиники, аптеки) в перечне допустимых видов использования по-прежнему значится: «отдельно размещенные автозаправочные станции … при соблюдении санитарных разрывов». Не верите — поезжайте в Киев откройте пояснительную записку на странице 26 и прочитайте сами.

Более того, после «творческой доработки» в перечне объектов, которые можно строить возле школ, больниц и спорткомплексов, появились еще и «заправочные комплексы», то есть заправки с кафе, мастерскими или автомойками. Кстати, по нормативам минимальное расстояние от небольшой АЗС с резервуаром на 40 тонн до больницы, школы или жилого дома — 25 метров, а если сильно попросить ГСЧС, то еще меньше.

Смотрим дальше. Что там по поводу строительства магазинов и ресторанов в парках и скверах?

Вы, конечно, будете смеяться, но это тоже вранье. Там еще какая-то галиматья написана со ссылкой на статью 21 Закона Украины «О природно-заповедном фонде», которая к данному вопросу вообще никакого отношения не имеет, и на ст. 51 Земельного кодекса, в которой о магазинах и ресторанах не сказано ни единого слова. У чиновников от архитектуры это называется «навешать лапшу на уши». В итоге как были магазины и рестораны в перечне «допустимых», так и остались, и их можно будет строить в парках и скверах — по особому разрешению управления архитектуры, разумеется. Откройте страницу 39 пояснительной записки «доработанного» зонинга и посмотрите сами.

А что там у нас по поводу строительства ресторанов на пляже?

Нетрудно догадаться, что это тоже вранье. Как были кабаки в зоне Р-2, так и остались, откройте страницу 37 и не говорите, что не видели.

Что касается запрета на строительство пятиэтажек в частном секторе, тут все еще интереснее. Строительные нормы разрешают строить в частном секторе дома не выше четырех этажей — это и предлагается внести в проект. Но соблюдать закон — это слишком просто.

Строительные нормы говорят — не более 4 этажей, их решили «учесть частично», получилось пять. Как раз по высоте нахалстроев, которые кровно заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее легализоваться. «Совпадение? Не думаю»…

ТУЗ В РУКАВЕ

Вот так пошел «учет замечаний общественности». Лапша сохнет на ушах доверчивых лохов, которые — ха-ха! — привыкли верить на слово. Проектировщики рисуют вторую, типа «доработанную» версию, и чисто теоретически в ней должны быть отражены только те замечания, которые были поданы и учтены в процессе общественного обсуждения. Но нет преград для хитрозадых! Сейчас, под шум пропеллера, в доработанную версию можно вытянуть из рукава и воткнуть в зонинг самую гадость, самую мерзкую, самую вонючую, которая бы в жизни не прошла — ни по законам, ни по нормам, ни по понятиям.

Тут тоже все отработано. Если архитекторов поймают за руку за этим занятием, на сцену выходит какой-нибудь условный Марат Михайлович и громко возмущается: «Что за дела? Сколько можно обсуждать? Раньше надо было подавать свои замечания! Мы так будем ходить по кругу! Поезд ушел!» Многие верят.

Если это не помогает, подключаются политики: «Мы провели колоссальную работу… Городу нужно развиваться… Нам мешают проплаченные провокаторы… Им лишь бы митинговать… Кто не с нами, тот против Одессы».

Все понимают, что хитрозадым не «развиваться» надо, а всю эту гадость как можно быстрее через сессию протолкнуть. Но против Одессы никто быть не хочет. В итоге проект принимают, несмотря на явные грубые нарушения. Начинаются судебные разбирательства, которые длятся годами с переменным успехом. И все ништяк: даже в случае отмены документа в суде ни заказчики, ни проектировщики, ни тем более депутаты не понесут абсолютно никакой ответственности.

Это — типичная ситуация. А теперь давайте посмотрим, как это происходит прямо сейчас, на наших глазах — во время доработки проекта зонинга.

Помните, было предложение убрать из зоны Р-3 магазины и рестораны? Там еще галиматью всякую писали, да. Так вот, после всей этой «творческой доработки» в перечне допустимых видов использования зоны Р-3 (зеленые зоны общего пользования) внезапно появился новый пункт — «гостиницы»!

Вы все поняли? На всякий случай, повторю: если зонинг примут в нынешнем виде, то в зоне Р-3 (на прибрежных склонах и в городских парках) можно будет строить гостиницы. Что будет дальше, мы уже знаем: легким движением руки «гостиницы» превращаются в «гостиницы с апартаментами», а затем «покупайте квартиры в новом жилом комплексе в парке!» Не маленькие уже, знаем.

Естественно, гостиница в парке — это абсолютно незаконно. Давайте искать, откуда эта диверсия появилась. В первоначальном варианте зонинга никаких «гостиниц» в зеленой зоне Р-3 не было. Судя по информации на сайте, разрешить строительство гостиниц в парках никто не просил. В итоговом варианте (стр. 39 пояснительной записки) они вдруг появились. Спрашивается, кто воткнул сюда эту гадость?

В любом случае, подлог документов (ст. 366 УК) налицо, и разбираться в этом теперь должны правоохранительные органы. Незаконное решение вписано в документ в последний момент — явно для того, чтобы обойти общественные слушания. Вариантов немного: либо это сделали чиновники управления архитектуры, либо — харьковские архитекторы-разработчики. Теперь нужно сделать элементарные вещи: открыть уголовное производство (можно даже на основании этой публикации), внести сведения в ЕРДР, изъять задание на проектирование, изъять первоначальный проект, изъять материалы общественных слушаний (перечень предложений и протокол их рассмотрения), изъять доработанный вариант зонинга. Затем — допросить всех, чьи подписи стоят под этими документами. И сразу все станет ясно.

А пока этого не происходит, можно предположить, что сделано это было не в интересах города и не в интересах украинского государства, а ради вот этого земельного участка:

Согласно решению горсовета 2008 года, фирма «Макстрой» должна была до 2012 года построить на верхней террасе прибрежных склонов «многоэтажный гостиничный комплекс с апартаментами и многоуровневым паркингом». Там планировался огромный жилой комплекс из трех 11-этажных зданий.

В итоге они ничего не построили, и в 2013 году горсовет отменил разрешение на проектирование и строительство. Однако право собственности на землю осталось за «Макстроем». Если зонинг будет принят с незаконно появившимся пунктом «гостиницы» для зоны Р-3, то владельцы участка смогут законно построить свою «гостиницу» — нужно будет только решить вопрос в УАГ. Да кстати, говорят, у «Макстроя» московские корни.

Вообще, если правоохранительные органы займутся всеми этими вопросами, можно будет выяснить много интересного. Например, кто и для кого легализовал пятиэтажки в частном секторе — чтобы их построить, достаточно будет принести в УАГ «градостроительный расчет» — лист бумаги с цифрами, подписанный заказчиком.

Заодно можно уточнить, с какого вдруг перепугу зонинг (градостроительный документ) регламентирует размещение МАФов, топчанов, шезлонгов, кресел, зонтиков и прочих «некапитальных сооружений». Или, например, можно ли считать документ, полученный в департаменте экологии ОГА, «согласованием», или нельзя. Да в конце концов: почему зонинг разрешает дискотеки, но не разрешает хороводы и караоке?

Шутки шутками, но с этим «творческим подходом», мошенничеством и откровенным криминалом пора заканчивать. Если зонинг примут в нынешнем виде, мало не покажется никому. Ни жителям частного сектора, над головой у который вырастут три-четыре этажа. Ни владельцам домов и квартир над морем — они будут сползать на «пляжные рестораны» и прочие «гостиницы в парке», как это происходит сейчас в Аркадии. Ни даже мэру города, который по традиции отвечает у нас за все, особенно перед выборами.

И это только видимая часть айсберга. Это только те блохи, которые вылезли на поверхность. А сколько их еще спряталось между буквами пояснительной записки и линиями на чертежах? Кто знает, кто знает…

Автор — Николай Ларин