Жилищно-коммунальная «коллективизация», или Дело рук самих проживающих (часть вторая)

Итак, в предыдущей части мы выясняли, «как дошли до жизни такой» в сфере жилищно-коммунальных услуг. Главная причина в том, что владельцы квартир, которые юридически являются совладельцами многоквартирных домов, не имели возможности управлять своим имуществом — в частности, устанавливать объем услуг, назначать управляющие компаниями, заключать с ними договоры и контролировать их исполнение.

Причина тому — предусмотренный Гражданским кодексом порядок принятия решений, касающихся общей совместной собственности. Согласно этому нормативному акту, это возможно лишь при абсолютном согласии всех совладельцев, что в случае дома с десятками, а то и сотнями квартир абсолютно нереально.

В результате совладельцы дома были лишены возможности управлять своим имуществом, и вместо них решения принимали местные советы. Они назначали «балансодержателей», устанавливали и утверждали тарифы, то есть распоряжались чужим имуществом, которое объявили «домами коммунальной формы собственности, не имея на это никаких прав и оснований. В качестве альтернативы жильцам предлагалось создание ОСМД, которое было сопряжено с целым рядом трудностей и рисков.  

Ситуация кардинально поменялась летом прошлого года, когда был принят закон «Об особенностях реализации права собственности в многоквартирном доме». Были внесены изменения в целый ряд законодательных актов, начиная с Гражданского кодекса. Наконец у владельцев квартир появились реальные возможности управлять своим совместным имуществом.

По моему мнению, этот закон — самый радикальный из всех, которые были приняты в последние два года. Фактически всех владельцев частного жилья бросили в воду: кто умеет — выплывет, а нет - так нет.

Главным новшеством закона стало положение о том, что в течение года владельцы квартир должны определиться с тем, кто и как будет управлять их домом. У них появились две возможности:

- ничего не делать, и тогда местный совет назначит им управляющую компанию по итогам своего конкурса;

- провести собрание жильцов и принять решение по поводу того, кто и как будет дальше управлять домом.

И первый, и второй варианты теперь будут законными. Разница в том, что во втором варианте все решения принимают жильцы, а в первом они от процесса полностью отстраняются. В принципе, если люди не могут «научиться плавать», то есть не могут или не хотят договариваться с соседями, назначить им «барина» — это вполне разумно и справедливо.

Отметим, что речь идет только о содержании дома — то, что мы сейчас называем СДПТ (содержание дома и придомовой территории). Остальные жилищно-коммунальные услуги (электроэнергия, вода, тепло, газ) должны поставляться напрямую от поставщика (лицензированной компании) к конечному потребителю — владельцу квартиры. По новому закону, все посредники (ЖЭКи, кооперативы, ОСМД) устраняются — только прямые договоры.

Закон отводит на этот переходный период один год - с 1 июля 2015 года до 1 июля 2016 года. Сейчас никаких юридических сложностей для проведения собрания нет, есть довольно большой объем подготовительной работы, которую кто-то должен принять на себя.

По закону, эту работу делает инициативная группа, которая должна состоять как минимум из трех владельцев квартир. Я присутствовал на многих собраниях, и как правило, в инициативных группах были энергичные люди средних лет. Они имеют большой опыт содержания и ремонта домов за свой счет — меняли трубы, чинили крыши или высаживали цветы во дворах. Отношение других соседей к ним обычно уважительно-настороженное: все понимают, что эти люди делают нужную всем работу, но по привычке опасаются тех, кому «больше всех надо».

Общее собрание — довольно долгий и трудоемкий процесс: нужно составить полный перечень владельцев квартир, заблаговременно (за 10 дней) уведомить их лично или по почте, подготовить проекты решений по поводу дальнейшего управления домом. Закон предусматривает здесь три варианта:

- управление жильцами самостоятельно;

- путем передачи части функций управителю (юридическому или физическому лицу);

- путем создания ОСМД, решения в котором будут приниматься в соответствии с его уставом.

Проведение собрания и принятие любого из решений до 1 июля 2016 года говорит о том, что владельцы квартир приняли управление домом в свои руки. Если этого не произошло — исполком назначит им управителя, который будет устанавливать тарифы и объем работ, а также контролировать их выполнение без участия жильцов.

Каждый из трех вариантов имеет свои достоинства и недостатки. Прямое управление домом — простейший, но при этом самый трудоемкий. Для принятия любого решения нужно проводить общее собрание, а это, как мы знаем, процесс небыстрый. В случае передачи части полномочий управителю, он сможет решать большинство мелких вопросов на свое усмотрение, контроль за его работой жильцы могут осуществлять в пределах, установленных в договоре с ним.

Создание ОСМД требует больше организационных усилий на начальном этапе, зато позволяет не только принимать решения и назначать управителей, но и открывает новые возможности. Юридическое лицо может стать полноправной стороной в любых отношениях, выдавать справки и официальные документы, или, скажем, открыть счет и аккумулировать на нем общие деньги. При других вариантах легко сделать это не получится.

Большая часть нового закона посвящена именно ОСМД. Такая форма управления известна давно, но погрешности в прежнем законе нередко использовали для относительно законных манипуляций или откровенного мошенничества, что основательно дискредитировало этот вариант. Теперь многие лазейки, о которых я рассказывал в первой части статьи, перекрыты, юридический статус объединения установлен более четко, процесс создания заметно упростился.

Отметим, что новые требования закона распространяются на все дома, в которых еще нет ОСМД (ранее созданные должны привести свои уставы в соответствие с новым законом). Жилищно-строительные кооперативы могут быть реорганизованы в ОСМД, а жильцы всех остальных домов, которые сейчас обслуживают коммунальные, ведомственные или частные ЖЭКи, получили «право на самоопределение».

Если в немолодых домах («желтых» и «красных», по нашей терминологии) городская власть относится к созданию ОСМД относительно спокойно и даже настраивает местный актив на этот процесс, то в новостроях и других «зеленых», финансово интересных, ситуация напряженная. Как правило, их обслуживают частные ЖЭКи, связанные с застройщиками. Если жильцы не проведут собрание, то «вкусный» дом у них может забрать исполком. Если жильцы создадут свое ОСМД, то они могут принять решение в своих интересах — например, выбрать другую управляющую компанию или начать торговаться за тарифы и условия. Поэтому выход нынешних частных домоуправов один: организовать собрание под собственным контролем и добиться принятия нужного решения. Для этого нужно максимально отстранить жильцов от процесса и навязать «правильных» людей в правление ОСМД.

Я побывал на многих собраниях жильцов и научился различать, где собрание было «искреннее», а где «контролируемое». Например, когда ОСМД создают сами жильцы, собрание проводят в выходной день, чтобы всем было удобно. Проходят они обычно на свежем воздухе — во дворах, на детских и спортивных площадках. «Искреннее» собрание сопровождается дискуссиями, криками, детальными разъяснениями. Жильцы, как правило, хорошо знают инициаторов собрания. Они приходят со своими табуретками, вспоминают старые обиды и совместные достижения, например, отремонтированную своими силами крышу, рассказывают о «граблях», на которые наступали они сами или их знакомые.

Когда жильцам пытаются навязать решение, то собрание назначают на самое неудобное время — например, в середине рабочего дня, и нередко проводят в каком-то закрытом помещении — например, в ЖЭКе. На «контролируемом» собрании жильцу получить слово непросто, конкретные вопросы к инициаторам, даже если их удается задать, остаются без ответа, а ведущий собрания постоянно предлагает не тратить время и перейти к голосованию.

Во всех случаях все зависит от активности жильцов: закон дает им большие права, и при желании ими можно успешно пользоваться. Но можно этого и не делать, «если вас не интересует результат», как говорил Михал Михалыч. Да, такая позиция тоже имеет право на жизнь: возможно, кто-то готов платить сумасшедшие деньги, мириться с некачественным обслуживанием своего дома и не тратить время и нервы на заботу о своем имуществе. Другое дело, что решения большинства жильцов (точнее — владельцев более половины площадей квартир и нежилых помещений в доме) обязательны для всех, независимо от того, были они на собрании или нет, голосовали или не голосовали за решение.

Отметим, что все эти процессы касаются только владельцев квартир (приватизированных или полученных в собственность другим путем). Арендаторы, наниматели, квартиросъемщики, зарегистрированные, «проживающие» (например, родственники владельца) могут участвовать в собраниях и в деятельности ОСМД только по доверенности (договору поручения) от владельца. В первую очередь это касается тех, кто живет в неприватизированных квартирах и арендует коммунальные нежилые помещения. Владельцем является территориальная громада, и для участия в процессах арендаторы и наниматели должны получить доверенность в мэрии.

Должен отметить, что мэрия, крупнейший владелец недвижимости в городе, от всех этих процессов фактически самоустранилась. Представителей горисполкома на собраниях я не встречал ни разу, раздавать доверенности жильцам и арендаторам никто не торопится, и «коммунальные» квадратные метры дома в голосованиях не участвуют. Это, на мой взгляд, несправедливо: люди годами живут в доме, платят за содержание дома наряду со всеми, обязаны исполнять все решения собрания и ОСМД — но при этом они никак не могут влиять на происходящие процессы и на судьбу своего дома.

Возможно, мэрия решит проблему — например, передаст нанимателям и арендаторам свои полномочия. Но пока — никак. Недавно горсовет утвердил новые уставы ЖКСов — они явно ориентируются на то, чтобы стать обслуживающими компаниями в домах, где не проводились собрания, а также оказывать услуги по договорам с ОСМД. Кроме того, утвержден порядок проведения исполкомовского конкурса по выбору управляющей компании в домах, и жильцы в процессе конкурса не участвуют никак — и это тоже сигнал для тех, кто надеется, что все как-нибудь обойдется.

На всех собраниях, где я присутствовал, жильцы принимали решение о создании ОСМД. По новому закону — это неприбыльная организация, все имущество которой является совместным имуществом совладельцев. Все внутренние вопросы и отношения регулируются уставом, создается правление и ревизионная комиссия, периодически проводятся общие собрания. В объединении могут создаваться штатные должности, а можно работать и на общественных началах.

ОСМД может содержать дом своими силами, может выбирать управителя, может привлекать сторонние организации по договору. Затраты на содержание дома оплачивают жильцы пропорционально своей площади. По новому закону эти взносы могут быть денежными, а могут быть и трудовыми: пожалуйста, подмети двор или покрась забор, и по решению правления тебе это зачтут как уплату части взноса на содержание дома.

Безусловно, даже с новым законом в ОСМД остаются лазейки для злоупотреблений. Для этого нужно, чтобы совладельцы не следили за правлением. Риск такого развития событий выше в многоквартирных домах, но, как показывает практика достаточно одного или нескольких назойливых жильцов, чтобы жизнь правлению медом не казалась.

Что касается старых домов на несколько десятков квартир, то здесь проще и сложнее. Во-первых, все на виду, и деятельность правления тоже. Во-вторых, тут ниже «цена вопроса» — месячный бюджет ОСМД на текущее содержание дома может составлять несколько тысяч, если не сотен гривен. Неудивительно, что желающих возглавить объединение совладельцев в старых домах немного: работы хватает, зарплаты нет, и ОСМД, действительно, превращается в «общественную нагрузку». В перспективе выходом может стать дальнейшее объединение ОСМД в более крупные структуры — ассоциации. Но это в перспективе. Пока речь идет о том, чтобы воспользоваться «юрьевым днем», который даровала всем Верховная Рада, договориться с соседями, и получить «вольную», а дальше рулить своим домом самостоятельно.

Продолжение следует…

Автор — Сергей Дибров