пс2

Евгения Волынец / 20 июля, 00:44

Новые условия обращения земель сельскохозяйственного назначения: чего ожидать


Чего ожидать от нововведений касательно обращения с/х земель?

Правовые основания

1 июля 2021 года вступил в силу Закон Украины № 552 – IX от 31.03.2020 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения». Закон предусматривает отмену земельного моратория, но с определенными особенностями:

исключительно физические лица до 2024 года будут обладать правом приобретения земли с/х назначения (не более 100 га на одного гражданина);

с 2024 года такое право будут иметь юридические лица (не более 10 тыс. га на одно юрлицо);

вопросы о допуске иностранных граждан к покупке земли напрямую будут решаться через всеукраинский референдум. Однако, в любом случае, они могут быть владельцами украинских юрлиц.

Необходимо отметить, что благодаря недавним изменениям Налогового кодекса Украины, инвесторы, которые вкладывают значительные средства на территории нашей страны, получат несколько налоговых льгот:

освобождение от НДС. До 1 января 2035 года операции по ввозу в Украину нового оборудования и его комплектующих освобождены от НДС. такая льгота предоставляется в случае импорта с целью запуска инвестиционного проекта для исполнения требований специального инвестиционного соглашения;

освобождение от уплаты корпоративного подоходного налога. До 1 января 2035 года инвесторы, являющиеся сторонами специального инвестиционного соглашения, освобождаются от уплаты корпоративного подоходного налога при условии, что такой доход получен в результате исполнения такого соглашения;

льгота по земельному налогу. Закон позволяет органам местного самоуправления до 1 января 2035 года снижать ставки земельного налога и аренды для государственных и муниципальных земель или освобождать от земельного налога участки, используемые в рамках запуска инвестиционных проектов со значительными вложениями.

NB: Инвестор со значительными инвестициями — это зарегистрированное в Украине юрлицо, которое создано исключительно для запуска инвестпроекта со значительными инвестициями, является одной из сторон специального инвестиционного соглашения и чья хозяйственная деятельность направлена исключительно на запуск инвестпроекта со значительными инвестициями и выполнение специального инвестиционного соглашения.

О Законе

Ключевыми положениями упомянутого Закона № 552 – IX является вопрос собственности на землю юридических лиц и банков, также ее размер. Именно они создают социальные, экологические и экономические риски для сельского населения и Украины в целом. Основным свойством и особенностью землепользования с/х назначения есть необходимое условие производственно-хозяйственной деятельности. Основываясь на недавно проведенных украинскими учеными исследованиях, можно сделать вывод что размер земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности для Украины должен быть ограничен и с дифференциацией по природным зонам или регионам, в зависимости от обеспеченности землей населения.

Кроме того, стоимость с/х угодий зависит от величины добавленной стоимости, созданной на них, а не от открытия рынка земли, а именно покупки или продажи земельных участков владельцев земельных долей (паев).

Механизмы

Покупка земельных участков производится на «аффилированных» с проектными компаниями физических лиц — до 100 га на каждого.

Термин «аффилированные» взят в кавычки, чтобы обозначить особые отношения физлиц с проектными компаниями — юридическими лицами. Они не имеют отношения к учредителям или акционерам, но связаны набором взаимных обязательств, пакетом договоров.

Физические лица получают займы на приобретение земли от проектных компаний и тут-же передают приобретенную землю в управление этим-же проектным компаниям. Пакет договоров подписывается в течение одного визита к нотариусу с участием банка.

Инвестор, выпуская платёж с проектной компании, тут-же получает право пользования этой землей по договору управления и полный контроль над ней по договору ипотеки. Земля служит обеспечением полученного займа, и в правовом смысле дальше не связана с желаниями, долгами, рисками или судьбой физического лица.

Это дает возможность консолидировать земельные пулы от 3 до 10 тыс. га на одну проектную компанию, которые после 2024 года будут переведены на юридических лиц договорами купли-продажи или другими действиями по выполнению обязательств аффилированных лиц перед проектными компаниями.

Каждый из этапов осуществляется простыми нотариальными и банковскими действиями, не связанными с судебными решениями или другими длительными и плохо предсказуемыми алгоритмами.

Особенность земель с/х назначения в том, что при консолидации небольших земельных участков в большие земельные пулы, их ликвидность и стоимость увеличиваются. Это связано с тем, что себестоимость производства с/х продукции на больших площадях ниже, чем на небольших.

Также достаточный земельный пул дает возможность сельхозпроизводителю разнообразить ассортимент выращиваемой продукции, диверсифицировать риски и соблюдать проекты севооборота, что в свою очередь обеспечивает сохранение и приумножение качественного состава почвы.

В Украине более 60 млн га земли. Из них 42, 7 млн га — более 70% — земля с/х назначения. При этом речь идет об очень плодородной почве. Около 40% с/х земли Украины — чернозёмы. На территории страны находится 25% чернозёмов мира!

Это не означает, что нужно скупать любую землю. Приобретать целесообразно те земли, которые наиболее пригодны для с/х производства и имеют потенциал в будущем. Для осуществления такой работы необходимы знания, опыт и определенные исследования, которые должны проводиться быстро и конфиденциально.

В государственной и коммунальной собственности находятся более 10 млн га.

Новости

Concorde Capital запустила аграрную онлайн-платформу KupiPai, которая объединяет владельцев, инвесторов и агрохолдинги. Юридическое и консалтинговое сопровождение сделок купли-продажи платформа обеспечивает «под ключ».

«Тот факт, что ближайшие два года «крупный капитал» не сможет выйти на рынок, обеспечит максимизацию доходности для инвесторов-«первопроходцев». А наша платформа обеспечит быстрый и надежный процесс купли-продажи для обеих сторон», – сказал генеральный директор Concorde Capital Игорь Мазепа.

Дмитрий Дубилет запустил онлайн-платформу Dobrozem. Сервис помогает продать участок или найти подходящий объект для покупки и аренды.

По состоянию на 12 июля этого года в Украине заключены 532 сделки купли-продажи земельных участков с/х назначения, сообщила пресс-служба Министерства аграрной политики и продовольствия.

Резюме

Более 31 млн га — это земля в «частной» собственности, из которой почти 28 млн га — «частные» паи, оборот которых до июля 2021 существовал «в тени» моратория.

Мы воспринимаем это как факт и работаем с данностями. Слово в «частной» собственности взято в кавычки потому что право пользования есть, а право распоряжения существенно ограничено мораторием.

На сегодняшний день «владельцы» земли не могут её продать, заложить, взять под неё кредит, получить оборотные средства.

Этот факт очень тормозит развитие аграрного сектора страны и является драйвером современных реформ в сфере земельных отношений.

Правительство и консультанты международных организаций, способствующие экономическому развитию Украины, уделяют особое внимание земельным реформам, курсу на полноценную приватизацию и поэтапное открытие земельного рынка.

Однако, в стране действует мощное лобби, препятствующее этому процессу. В нём участвуют крупные и средние агрохолдинги, которых устраивает статус-кво теневой ситуации.

При этом наша стратегия строится на том, что независимо от политических баталий в этой концептуальной области, аграрные активы, принадлежащие украинским юридическим лицам, будут иметь рыночную стоимость и ликвидность всегда.

Действующее законодательство Украины допускает участие в украинских компаниях иностранных инвестиций, частных иностранных инвесторов и иностранные компании до 99, 9%.

С июля 2021 года состоялось открытие возможности предложить «землевладельцам» паёв лучшие условия. Однако, рынок земли заработал с 1 июля в «ограниченном режиме» из-за того, что нотариусы, которые обязаны оформлять сделки, еще не были полностью подключены к системе Госгеокадастра.

Эксперты прогнозируют подорожание паев: земля станет прибыльнее недвижимости и депозитов. При этом в зависимости от региона стоимость будет отличаться. В некоторых областях – в 2-2, 5 раза. Также эксперты объясняют, что на формирование цены отдельного участка будет влиять нормативная денежная оценка, площадь, размещение, урожайность и арендная плата. Определить рыночную цену еще сложно, потому что на рынке еще недостаточно сделок.

Поэтому на данном этапе для определения экономически взвешенной стоимости учитывается уровень арендной платы как доход от размещенных инвестиций. Также принимается во внимание ставка по долгосрочным кредитам в иностранной валюте в качестве критерия оценки использования денежных средств.

 


Пост размещён сторонним пользователем нашего сайта. Мнение редакции может не совпадать с мнением пользователя



   Правила

Записи в блогах:
16 сентября 15 комментариев  
15 сентября 5 комментариев  
14 сентября 16 комментариев  
14 сентября 1 комментарий  
10 сентября 2 комментария  
10 сентября 11 комментариев  
9 сентября 48 комментариев  
8 сентября 26 комментариев  
;






РА