Почему в Амстердаме нет «Радужного» или Сколько Одесса реально имеет с застройщиков  

Взимание долевого участия с застройщиков в Одессе – это неэффективный (в условиях действующего законодательства) коррупционный механизм. Финансовая выгода от него для громады тонет в количестве проблем, которые город получает, согласовывая незаконные стройки и абстрагируясь от урегулирования вопроса застройки и зонирования территорий.

Муниципальная комиссия по определению сумм долевого участия застройщиков – это и есть коррупционная составляющая схемы. Это она решает, кто из застройщиков заплатит «по полной», а кто получит скидку. Часто у таких скидок нет никакой мотивации. То есть мотивация, конечно, есть, но к числу законных механизмов она не относится.

Что же должно служить поводом для снижения суммы долевого участия в «городе здорового человека»? Например, обязательство застройщика самостоятельно разбить парк, построить какой-то социально значимый объект (школу, детский сад, поликлинику), переселить жильцов аварийных домов в новое жилье и прочее. Одесские застройщики такое обычно не практикуют. Зато мотивацией для комиссии может быть квартира, квадратные метры коммерческой недвижимости для «своих» или банальный откат. В итоге, за годы действия нормы о долевом участии в Одессе процент, взимаемый с застройщиков, мог сокращаться с 10% до 0, 5%, с 4% до 1% за откаты в виде квартир для прокуроров и судей, как пример.

Теперь о цифрах. При составлении бюджета на 2019 год горсовет рассчитывал получить от застройщиков 38 млн. гривен долевого участия. В 2018 году город получил по этой статье 77 млн. гривен, в 2016 году – 78, 6 млн гривен, а в 2015-м застройщики перечислили на развитие инфраструктуры города 68, 1 млн гривен.

Думаю, каждый одессит может в уме посчитать, сколько «жемчужин» и других «драгоценных камней» выросло в Одессе, и насколько их финансовый вклад в городской бюджет ничтожен по сравнению с ущербом экологии, инфраструктуре и облику города. Хотя эти суммы могли быть в разы больше, если бы комиссия по определению долевого участия, не уменьшала проценты в ходе личных договоренностей.

Вторая проблема долевого участия – это непрозрачное распределение полученных от застройщиков средств. Согласно отчетам чиновников, основной поток «долевых» денег в последние годы уходит в Суворовский район, хотя мы видим интенсивную застройку Приморского. В чем причина? Видимо, в электоральных интересах Одесского городского головы. Но согласитесь, что было бы логичнее, если бы застройщики инвестировали в те районы, где они строят.

В свое время я поднимала вопрос о роспуске комиссии по определению сумм долевого участия застройщиков и выступала за пересмотр методики работы этого финансового механизма. Счёт должен был выставлять департамент финансов, тогда застройщик платил бы без посредников, напрямую, и коррупционная составляющая была бы исключена. И у города были бы деньги на строительство детских садов, школ и дорог. Но все мои предложения были отклонены, потому что в схеме взаимодействия власти с застройщиками слишком много финансово заинтересованных лиц. А ведь Львов и многие ОТГ как-то живут без таких муниципальных комиссий и взимают долевое участие с помощью прозрачных механизмов. Вот для таких громад и городов новый закон станет большим ударом. Но не для Одессы. В Одессе пострадают лишь несколько депутатов, высокопоставленных чиновников и руководителей контролирующих органов.

К сожалению, приходится констатировать, что Одесса с ее огромным потенциалом ужасно неэффективна. Вспомните хотя бы историю строительства школы на улице Маршала Говорова. Ее должен был возвести застройщик многоэтажек в этом районе, но он не выполнил свои обязательства, а город не смог его проконтролировать и заставить довести дело до конца. Сегодня введение школы в эксплуатацию за средства горбюджета мы преподносим как победу. Но это не победа, это поражение нашей градостроительной политики.

Разработчики законопроекта говорят о европейском опыте, о том, что лишнее финансовое давление на застройщиков не содействует развитию бизнеса и привлечению инвестиций. Это, действительно так. Правда, в Европе есть несколько иные механизмы, стимулирующие застройщиков создавать вокруг своих объектов комфортную среду. Поэтому в Амстердаме или в Париже вы не увидите «Радужный», в котором нет ни тротуаров, ни зелени, ни солнечного света. А в Одессе возможно все: многоэтажки без парковок, районы на 30 тыс. жителей без школ и поликлиник, высотки в историческом центре и прочее. Поэтому за переходный 2020-й год (закон, если он будет принят, вступит в силу в 2021 году) нам нужно сделать очень важную вещь – разработать и принять строительный регламент на местном уровне с переходом на интегрированное планирование территорий застройки, который прозрачно и эффективно урегулирует отношения строительных инвесторов, власти и городского пространства.

Не стоит забывать, что наши города строились давно и не были рассчитаны на такое количество людей и машин. Если строительный бизнес не будет иметь в своей работе социальную составляющую, мы задохнемся прямо в пробке по пути на работу, а школьники будут учиться в три смены. Как бы плохо не реализовывалась идея долевого участия, но задумывалась она как раз как обязательная социальная ответственность застройщика перед городом. Поэтому на смену долевому участию должны прийти другие механизмы. Город должен иметь четкое представление о том, каким он хочет видеть городское пространство, где и какого размера должны быть школы и сады, какая этажность застройки допустима в том или ином районе, какой ширины должны быть тротуары и какой должна быть площадь зеленых зон. И застройщик, который придет на одесский рынок, должен играть по четким правилам, несоблюдение которых чревато для него репутационными и финансовыми потерями.

Сегодня долевое участие выглядит как клок шерсти с паршивой овцы. Для современного города с интенсивной застройкой и миллиардным бюджетом – этого недостаточно.