Про «білдкойни» та інвесторську трагедію

Нещодавно гуляв вздовж моря, милувався місячною доріжкою, мальовничими краєвидами та майже повністю темними, порожніми новобудовами.

Багато років тому, у 2013 році, в міському управлінні архітектури дискутували стосовно забудови узбережжя. Тоді доопрацьовували новий Генплан, і я, як член узгоджувальної комісії, озвучив свою мету — не допустити розповзання Гагарінського плато (як способу варварської забудови) на весь одеський берег.

Я наполягав на тому, що зусиллями девелоперів Гагаринське плато перетворилось на такий собі «чєловєйник», кам'яні джунглі без інфраструктури, без нормальної можливості в'їзду та виїзду, без під'їздів та розворотів для пожежних машин. Нормально жити там, поруч з гучними аркадійськими клубами, вважаю, неможливо. Результат забудови — місто втратило чудову зелену зону та отримало нерухомість, непридатну для життя.

На це я отримав відповідь від тодішнього заступника головного архітектора міста: «Це житло не для того, щоб в ньому жити. Ці квартири — виключно об'єкт для інвестування грошей».

Тоді, в далекому 2013-му, я не зрозумів до кінця, що малося на увазі. Зараз, під час прогулянки поруч з порожніми хмарочосами, я нарешті збагнув: вся ця нерухомість — такий собі аналог біткойна.

І дійсно: житло це будували та придбавали не для того, щоб в ньому жити. Замість правильного «купівля нерухомості» навіть термін використовували — «інвестиція», з усіма правовими наслідками. І для більшості покупців це дійсно була інвестиція — вкладання грошей в актив, вартість якого, за очікуваннями, має зростати.

Зараз, коли є розуміння феномену криптовалюти, зрозуміло: споживчі характеристики об'єкта інвестування, тобто якість житла та умови проживання, не мають принципового значення. Біткоїн — це взагалі запис у розподіленій базі даних, проте для майнерів — це ліквідний товар, а для інвесторів — спосіб вкладення грошей.

Протягом останніх десятиріч так було і на ринку нерухомості. Для багатьох будівництво стало таким собі «майнінгом» квартир у новобудовах, які призначені не для життя, а в першу чергу для перепродажу. Тобто ці квартири перетворилися на такі собі «білдкойни» (не шукайте в словниках, то я придумав для них таке слово).

Дивиться самі. Квартири в новобудовах починають придбавати та продавати ще на етапі котловану, коли їх фізично не існує. Але це не має значення — в біткоїні теж жити не можна, але ж його придбають і продають, чи не так?

Обмеженість доступу до земельних ресурсів, складнощі з отриманням дозволів — всі ці реалії ринку нерухомості сприяли певінй обмеженості кількості «білдкойнів». Так саме, як математична складність процесу майнінгу забезпечує обмеженість кількості біткойнів в обігу і зберігає їх від знецінення.

Звісно, інвестори, які придбавали нерухомість, сподівалися, що їх активи будуть дорожчати. Так і відбувається, допоки попит на такі білдкоїни та потік грошей в ці активи збільшується. Ціни зростали, люди брали кредити та іпотеки, залучали кошти з інших проєктів у сподіванні на вічне та необмежене зростання вартості нерухомості.

Коли щось йшло не так, пухир лопався. Починалися світові кризи, наприклад, у 2007 році. З'являлися навіть міста-приводи, наприклад, в Китаї, де їх сотні, з десятками мільйонів порожніх квартир.

Купа будинків с порожніми квартирами є й в Одесі. Можна дивуватися, чому такий надлишок попиту сам по собі не провокує падіння цін. Розуміння явища білдкойну дає відповідь на це питання.

Ні, я не кажу, що вся нерухомість, яку будували в Одесі в останні десятки років — то є білдкойни. Звісно, є новобудови для життя. Звісно, є проміжні ситуації — коли, наприклад, пентхаус використовується для житла, перший поверх — як комерційна нерухомість, а все інше — білдкойни.

До речі, цікаві «спецефекти» починаються, коли покупці намагаються використати білдкойн за прямим призначенням — жити в ньому. Спочатку треба зробити «ремонт», тобто оздоблення стін, стель та підлог, встановити сантехніку, провести внутрішні комунікації, тобто — завершити будівельні роботи, щоб білдкойн став придатним для життя. Потім зненацька виявиться, що з малою кількістю мешканців газ до будинку пустити не можна, що витрати на експлуатацію котельні стають захмарними, що електромережа не тягне потрібну потужність, а електрика тарифікується за комерційними тарифами. І дійсно: хто ж знав, що в тих будинках хтось буде жити?

Гуляючи вздовж Траси здоров'я від «Отради» до «Дельфіна», я згадував, як майже двадцять років тому ми з друзями почали захищати ці два кілометри прибережних схилів вздовж моря від забудови та перетворення на саме таке «звалище білдкойнів» — квадратних метрів, головна функція яких — коштувати грошей.

Тоді нам допомогли масові протести, а також та сама світова криза 2007 року. На щастя, забудовник, компанія «Міханікі Україна», стикнулася з фінансовими складнощами до того, як почала вирубати дерева, «вирівнювати» прибережні схили та ставити під загрозу зсувів Французький бульвар. По підсумку будівництво, на щастя, не почалося, а компанія, судячи з відкритих даних, відчуває складнощі досі.

«Білдкойнова лихоманка» ще не закінчилася, але підсумки можна підбивати вже зараз. Це — зруйновані зелені зони, спаплюжені парки та схили. Це квартали, непридатні для життя. Це колосальне корупційне обтяження будь-якого будівництва, це купа людей, які вклалися у житло і тому незацікавлені в здешевінні нерухомості.

А ще це величезне зростання цін на нерухомість — яке вдарило не по інвесторах, а по тих, хто хоче в будинках жити.

Зараз, з огляду на ситуацію, можна констатувати: все це було даремно.

Нерухомість виявилася не кращим активом. Вона потребує витрат на утримання та реновацію. Її матеріальність, особливо в умовах війни, виявилася величезним недоліком, як для засобу накопичення та збереження. Так, квартиру можна здати в оренду і мати невеличкий бізнес. Але, уявіть собі, біткойни теж можна здавати в оренду.

І головне: ціни на нерухомість не «зростали вічно», як колись обіцяли з кожної праски. По підсумку десяти років вартість квадратного метра в Одесі майже не змінилася — на відміну від того ж біткойну, вартість якого з 2014 року зросла в тисячу (!!! ) разів.

Тобто, уявіть масштаб інвестиційної трагедії. Якби 10 років тому звичайнісінький одеський інвестор замість білдкойну в «Кадорі» придбав справжніх біткойнів, він зараз мав би активів на 100 мільйонів. І це — без нервів, без проблем із забудовниками, без вкладень у «ремонти», без витрат на комуналку та проблем з орендарями.

Якби десять років тому одеські інвестори розуміли перспективи криптовалюти — можливо, не було б в Одесі «Гагаринського плато» в його поточному вигляді, не було б поневічених схилів, спаплюженого історичного центру та великої частки новобудов. Було б щось інше.

Добре це було б чи погано — вирішуйте самі.