фр буль 3

Mihail Meyzersky / 3 июня 2016, 16:17

Я видел конец Кивана


Открыв дверку шкафа, Штирлиц подумал: это конец. Конец Мюллера был толстый и мокрый…

Из советского фольклора

В Одессе назревает война строительных компаний. Сегодня это основной источник капитала, в том числе и политического. В 2015 году выручка застройщиков более чем в 1, 5 раза превышала городской бюджет. Противостояние строителей способна кардинально изменить расклад сил в городе и области.

Первой жертвой этой войны может стать Аднан Киван. Хотя бы потому, что эта жертва удовлетворит всех и сразу.

Кризиса не избежать

На то, что конфликта не избежать, указывает несколько факторов, в основе которых лежит один — сокращение ресурсной базы.

Во-первых, распределены практически все «интересные» участки. Это касается как побережья, так и незастроенных резервов спальных районов.

Во-вторых, как и в 2003-8 годах,  платежеспособный спрос ограничен. Он охватывает небольшую часть населения, причем ситуативно. Падение гривни и удешевление жилья в валюте позволило задуматься о покупке квартиры тем, чей доход не позволял сделать это в 2013-м году — морякам, программистам, части предпринимателей и прочим «долларовладельцам».

Такой спрос не подкреплен перспективой экономического роста и повышения уровня жизни широких слоев населения.

В наблюдаемой нами динамике большую роль сыграла смена власти, появление новых элит и их агрессивное вхождение в «стадию накопления капитала».

Кроме того, общая нестабильность после Майдана побудила элиты задуматься о сохранении непосильно нажитого. Владельцы коррупционных капиталов скупают квартиры в новых домах иногда по 10-15 штук, рассчитывая перепродать их в лучшие времена или сдавать, в том числе как аппартаменты.

Одесский рынок недвижимости очень закрыт, но рискну предположить, что реальных покупателей более половины, местных инвесторов — около трети. Остальные — иностранцы и жители других областей, которые покупают в Одессе для себя. Это престижно.

В первую очередь иссякнет спрос реальных покупателей. 2014-2015 годы по объему сданой недвижимости можно сравнить с пиковыми годами 2000-х. Уже сейчас застройщикам приходится заигрывать с клиентами, выставляя на продажу «однушки» площадью 23 метр и продавая их по нижеплинтусным ценам 400-600 долл./метр.

Спрос спекулянтов также небезграничен. Только в 2015 году в Одессе было построено компаниями около 350 тыс. метров стоимостью около 200 млн долл., из них на «сохранить и приумножить» ушло самое малое 80 млн долл.

Иностранцы только начинают проявлять интерес к Одессе, но в целом они не играют большой роли в спросе. Часть интересующихся сильно отпугнут летние пляжи.

Помимо сугубо коммерческих, есть и общественно-политический фактор давления. Жители ряда районов все более недовольны откровенной агрессией застройщиков. Благолепное молчание СМИ только подстегивает давление. Так было в 2013 году и много раз до того, но никого ничему не научило.  

Что тут скажешь? Од молдованина до фінна на всіх язиках все мовчить, бо благоденствує!   

Амбиции и реальность

Папа, идут сложные времена, нужно что-то делать. В шторм с лодки сбрасывают груз. Рынок-спрос может схлопнуться вдвое, причем уже в 2016-2017-м финансовом году. Так было в 2008 году, когда спрос также был ситуативным. Можно добавить «домовые горячки» старой Одессы, когда 3-5 лет безумной активности удовлетворяли спрос, накопившийся за 10 лет и сменялись стагнацией.

Застройщики вряд ли готовы «падать». Кадорр-групп ввело и готово ввести 860 тыс. метров — вдвое больше, чем в самые жирные годы брежневского режима. Так же и «Будова». Построив 400 тыс. метров, она намерена сдать еще 240 тыс.

Загвоздка в том, что застройщики продают жилье даже не с котлована. Продажи открываются как только участок выкуплен и задолго до общественных слушаний, рассмотрения ДПТ, одобрения сессии горсовета.

В такой схеме деньги зачастую идут на финансирование других строек. То есть если поток вдруг иссякает, «пирамида» рушится.

Даже если это не «пирамида» спад покупательской активности или, например, замораживание стройки решением суда, очень пагубно сказываются на компании. Справится с таким стрессом может только крупное предприятие на цивилизованном рынке — у которого есть свои «длинные» деньги и доступ к дешевым кредитам.

Как и старые-недобрые «Прогресс-Строй» и «Альянс», наши монстры — с глиняными ногами. Достаточно остановить одну-две крупные стройки, заморозить согласование ДПТ — и все пропало. Карточный домик рухнул.

Кто жирнее, тот вкуснее

Как видим, выбрасывать лишнего с лодки лучше всего руками властей — путем несогласования участков и принудительной остановки строительства решением суда.

Не выбросить лишнего — значит, рисковать рухнуть самим на фоне падающего спроса (а он будет становится все более явным, если еще не стал).  

По нашему мнению, кандидат №1 на вылет — Киван Аднан Ахметович. Это самый трудный «участок работы», но и самый перспективный.

- Он занимает половину рынка;

- Он в серьезном конфликте с Одесской мэрией, впрочем, это всегда можно поправить;

- Он особо одиозен, хотя «Будова» ничуть не лучше. Падение Кивана станет «пряником» для воинствующей общественности;

- На Кивана есть многочисленные «зацепки». СМИ писали о приписывании покупателям лишних метров, о странном курсе доллара при возврате средств. Сюда же легко подтянуть жалобы соседей в историческом центре и на Гагаринском плато. Киван достал слишком многих.

Есть еще и системная причина. Наиболее уязвим средний ценовой сегмент, в котором доминирует «Будова». Участвуют также «Кадорр» и «Стикон». Здесь основной спрос — реальные покупатели, которых все меньше.

Дольше продержится «Кадорр», который в большей степени ориентирован на дорогие объекты с более стабильным спросом (их черная полоса впереди — когда станет очевидным перепроизводство).

Согласитесь, что осваивать интереснее нишу «Кадорра», чем «Интостроя» и «Финансово-строительного союза» которые продают метры на поселке Котовского за 10-11 тыс. грн. Впрочем, потеснят и их.

«Разорвать» Кивана — вопрос выживания для той же «Будовы». Хотя сейчас фирмы-гиганты нормально распределили сферы влияния и специализации.

Есть и второй вариант. Киван выстоит. Тогда, безусловно, основной удар кризиса настигнет «Будову». Но предположить, что такая крупная компания, имеющая связи в Киеве и в мэрии будет смиренно ждать своего конца крайне сложно.

Веселое время надвигается, товарищи. Жаль, что прежде чем заняться комплексным освоением промзон и созданием поселков-спутников Одессы, застройщики разбазаривают зеленые зоны и резервы города, превращая транспортную систему в Ад с Божьим Благословением.

 

Распечатать

Пост размещён сторонним пользователем нашего сайта. Мнение редакции может не совпадать с мнением пользователя



Jury Nikitin
Жаль или нет, но естественно, что они выхватывают наиболее «сладкое», оставляя остальное на потом.
   Ответить    
Old Thomas
Old Thomas   страна по ip - us 8 июня 2016, 04:25     0      
Лишь бы с носом не оставляли вложивших немалые деньги т.н. «инвесторов», напрямую кредитующих застройщиков своими «кровными»!
   Ответить    
Умница
Умница   страна по ip - od 5 июня 2016, 16:05     0      
Очень правильный расклад! Даешь давить Кмвана! Будову додавим после!
   Ответить    
stbstb
stbstb   страна по ip - ru 6 июня 2016, 13:34     +1      
Это прогноз? Так что же произойдёт? Или это так, размышления на тему?
   Ответить    
SK505
SK505   страна по ip - od 6 июня 2016, 14:09     +2      
« Жаль, что прежде чем заняться комплексным освоением промзон (и я бы добавил- Молдаванки) и созданием поселков-спутников Одессы, застройщики разбазаривают зеленые зоны и резервы города, превращая транспортную систему в Ад с Божьим Благословением»
 АБСОЮТНО В ТОЧКУ! КАСАЕТСЯ ВСЕХ ЗАСТРОЙЩИКОВ!
«ТРИ «ПЛЮСА» НА КАЖДЫЙ ГЛАЗ)»  И.Угольников (шоу«Доктор Угол»)
   Ответить    
Jack.Odessa
Jack.Odessa   страна по ip - eu 7 июня 2016, 09:37     +1      
сумашедший дом
   Ответить    
Old Thomas
Old Thomas   страна по ip - us 8 июня 2016, 04:28     0      
По доступной цене! )
Почём кв.метр?
   Ответить    
Mihail Meyzersky
всего 800-1000 долл. метр на берегу, 600 долл. на Молдаванке.
Это все равно дорого для Одессы, но качественное и просто долговечное жилье так не строят. Тем более, что это дома повышенной этажности в очень сложной геологии и с плохими сетями вокруг
   Ответить    
   Правила

Записи в блогах:





Граф