Закончилась эпоха бедности строительных королей: как «слуги народа» подрезали бюджет Одессы и помогли своим бизнес-партнерам (инфографика)

Работающая в турборежиме Верховная Рада пачками штампует законы, причем проекты некоторых становятся доступны чуть ли не в день голосования, и на обсуждение и оценку просто нет времени. А между тем многие нормативные акты, в страшной спешке утверждаемые сейчас нардепами, могут самым серьезным образом отразиться на жизни простых украинцев, которые об этом даже не подозревают.

Так, на минувшей неделе парламентарии 272 голосами приняли Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине». Одной из предложенных новаций является отмена с 2021 года так называемого паевого участия застройщиков в социальной инфраструктуре населенного пункта, где производится строительство.

В чиновничьей среде словосочетание «паевое участие» часто заменяют более понятным «доля города». Это деньги, которые застройщик обязан внести в бюджет до окончания строительных работ: 4% от стоимости жилого строительства, 10% - нежилого. Город теоретически должен направлять полученные средства на улучшение инфраструктуры, связанной с этим самым строительством, то есть расширять дороги, возводить садики и школы, вносить коррективы в маршрутную сеть и так далее.

В Одессе продолжается строительный бум, и доходы от паевого участия постоянно растут. Если в довоенном 2013-м в бюджет поступило всего 50 млн грн, то уже в 2016-м — 70 млн, а в 2017-м — 114,6 млн. В прошлом году «капнуло» аж 128 миллионов гривен — абсолютный рекорд. Правда, в этом году мэрия рассчитывает получить несколько меньше — 90 млн (столько указано в бюджете, но реально может поступить миллионов 100, говорят в департаменте финансов).

Как бы то ни было, с 2021 года этих поступлений уже не будет: закон устанавливает ставку 0%. Этому будет предшествовать 2020-й год, в котором за жилой объект застройщик будет платить 2%, а за нежилой — 4%. 

Авторы законопроекта говорят, что убрать паевой взнос нужно, чтобы улучшить инвестиционный климат в стране. Кроме того, они верят, что в результате принятия закона застройщики… снизят цены на жилье. Однако специалисты считают эти аргументы, мягко говоря, несостоятельными.

«Динамика реализации квартир в ряде жилых конкурсов от ведущих одесских компаний такова, что, несмотря на очень солидные цены, квартиры буквально сметают на этапе «с котлована». В это время самая низкая стоимость, но и риск тоже самый высокий, так как при неблагоприятных обстоятельствах дом могут просто не начать.Тем не менее, мы имеем стойкий интерес инвесторов, которые сами не заинтересованы в снижении цены метра жилья, ибо они покупают его с целью заработать на перепродаже. Разумеется, застройщик при таком устойчивом интересе никогда не пойдет на понижение цены. Тем более, что паевое участие для него — незначительная статья. Судите сами, за год все застройщики города перечислили в бюджет 128 миллионов, что составляет чуть больше 5 миллионов долларов. А это, для сравнения, стоимость всех проданных квартир всего лишь в одном маловысотном доме», — говорит эксперт по недвижимости Игорь Нечет.

Впрочем, тут есть одна загвоздка: важен не только процент взимаемых средств, но и методика расчета стоимости строительства. Так вот, поскольку наша родная мэрия действует, как правило, в интересах застройщиков (и всегда так действовала, вне зависимости от фамилии мэра), то и стоимость выходит смехотворная.  

«Доля города рассчитывается исходя из цифры около 9 тысяч гривен за квадратный метр, а реально она в два, а зачастую в три раза больше, если мы говорим о высотках в элитных районах. То есть застройщик изначально отчисляет намного меньше, чем должен был бы, - говорит экономист Леонид Кантор. – В то же время стоимость социальной инфраструктуры, которую должен обеспечивать город в том числе за эти деньги, заоблачная. В некоторых случаях она составляет от 30 до 50% от стоимости того жилого комплекса, который заплатил формально 10%, а в реальности 4-5%».

Иными словами, муниципалитет берет у «строительных королей» меньше, чем должен, а потом платит им же как подрядчикам больше, чем должен. Вот такая арифметика по-одесски.

В городском совете решение Верховной Рады об отмене паевого участия восприняли откровенно негативно. По словам члена бюджетной комиссии Олега Звягина, это решение минимизирует и без того слабый контроль за деятельностью застройщиков.

«Средства, получаемые городом от строительства новых домов, позволяют нам, условно говоря, строить дороги, подходящие к этим домам, модернизировать коммуникации. Это существенные поступления. Уже в этом году благодаря перевыполнению планов по паевому участию мы увеличили бюджет развития на 80 миллионов гривен. Это даст возможность отремонтировать несколько школ, дорог и внутриквартальных проездов. А в 2021 году нам будет нужно думать, где искать эти деньги. И если в парламенте считают, что застройщики снизят стоимость квартир, то это заблуждение. Просто строительные компании увеличат свои и без того сверхвысокие прибыли», — отметил депутат.

Об этом, кстати, говорится и в выводе Главного научно-экспертного управления Рады, на который, как обычно, забили:

«Учитывая современное состояние экономики Украины и несостоятельность финансирования мероприятий, связанных с сохранением и развитием инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов исключительно за счет государственного финансирования или других поступлений в местные бюджеты, обращаем внимание на то, что сегодня средства, полученные от паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, направлены как раз на улучшение «инвестиционного» климата в Украине путем развития соответствующей инфраструктуры. Они являются важным источником поступлений в местные бюджеты, которые направлены именно на реализацию таких мероприятий. В связи с этим, по нашему мнению, отмена паевых взносов на развитие инфраструктуры может оказать негативный социально-экономический эффект, в том числе и вследствие того, что построенные объекты строительства не будут обеспечены соответствующей инфраструктурой».

Таким образом, отмена доли города едва ли улучшит инвестиционный климат на и без того бурно развивающемся строительном рынке Одессы, зато лишит муниципальный бюджет совсем не лишних 100-150 миллионов гривен в год. К слову, в Киеве потери от отмены паевого участия оценивают в 460 миллионов гривен в год, а это, согласно нормативам Министерства регионального развития, – четыре-пять построенных с нуля школ. В Одессе, правда, на нормативы обычно закрывают глаза (тендеры выигрывают «свои» компании, чего мелочиться?): достройка Европейского лицея на Говорова обошлась городу больше чем в 200 миллионов, а на новую школу на поселке Котовского заложили 177 миллионов, взятых в качестве кредита у «Укргазбанка».

Мы подсчитали, сколько всего можно сделать за деньги, которые одесская громада пока получает от застройщиков. Брали реальные поступления (а не те, которые могли бы быть, используй муниципалитет рыночные цены) и фактические расходы (по всей видимости, коррупционные, но поди докажи). Результат вы видите на инфографике. Итак, 128 млн грн, перечисленные в бюджет в прошлом году, — это одна новая школа или капитальный ремонт трех существующих. Также за эти деньги можно полностью реконструировать немаленькую улицу вроде Канатной или возвести два детских садика. Не хотите обновленную Канатную? Ок, это шесть новых трехсекционных трамваев «Odissey MAX», которые, если у ОГЭТ все срастется, будут обслуживать линию Север-Юг. Ну или можно заменить все-все остановки города. А вот на «новую мэрию» с ЦНАПом уже не хватит.

Пожалуй, единственным позитивным итогом отмены паевого участия может стать то, что начиная с 2021 года городским властям придется очень сильно думать перед тем, как выдавать согласования на откровенно стремные проекты в центральной или прибрежной части города.

«Если сегодня можно еще как-то прикрыться тем, что застройщик наполняет бюджет и эти средства идут на поддержку инфраструктуры, то в 2021 году любое разрешение на строительство в таких местах можно смело называть коррупционным. И нам просто нечем будет крыть», — сообщил «Думской» наш источник в городском управлении капитального строительства.

Надо сказать, что злые языки называют отмену паевого участия откровенно лоббистским решением. Не исключено, что на позицию парламента, точнее его единоличного хозяина, повлияла дружба последнего с гендиректором компании SAGA Development Андреем Вавришем. Эта фирма сейчас много строит по всей Украине. В Одессе она возводит многоэтажный жилкомплекс «Кандинский» на Французском бульваре, отель на Чкаловском пляже, высотки на спуске Маринеско.

В общем, эпоха бедности закончилась. Не у всех, конечно, но тоже результат.

Автор – Николай Мазур, инфографика — Игорь Жеведь